ניהול נכסים

תחת הכותרת של ניהול נכסים ניתן לדון בניהול סוגי נכסים רבים, החל מדירות מגורים, נחלות, בנייני מגורים ועד לחברות נדל"ן, מבנים מורכבים הכוללים מסד חנויות, מסעדות ועסקים שונים, קומות משרדים וקומות מגורים, או מבני תעשייה ואף מרכזים לוגיסטיים מורכבים.

נכס מניב הוא נכס נדלנ"י כולל משרדים, תעשייה, מרכזים מסחריים וקניונים, המיועד לרוב להשכרה, שיש לנהלו באופן פעיל ויזום על מנת שיניב תשואה מקסימלית. ניהול הנכס כולל תחזוקה שוטפת של הנכס, השכרתו, וגביית דמי שכירות.

הניהול אינו מתחיל בסיום הבנייה, אלא עוד בשלב התכנון, כאשר התכנון המיטבי אמור להתחשב בתפקוד פונקציונלי, אפשרות תחזוקה, פיתוח השבחה ואבטחה. ניהול נכסים הוא חלק בלתי נפרד מהאפשרות להפיק רווחים מנכס עסקי, וחלק בלתי נפרד משמירת ערכו של הנכס לאורך שנים, כדי להפיק ממנו הכנסה יציבה ואף עולה ומשתפרת. ניהול נכס מניב כולל ניהולו הכספי, שיפוצו, שדרוגו והשכרתו, לרבות ניהול מלאי הנכסים להשכרה, ניהול שטחים ותפוסה, ניהול חוזי השכרה וניהול הליכי גבייה ובקרה.

בבסיס הניהול עומדות שאלות של בעלויות/ אחזקות/ חכירות התקשרות עם הבעלים להקמת מיזם משותף, הסכמי שיתוף, פתרון חסמי מיסוי, הסכמי ליווי פיננסי ועוד. כל אלו צריכים להיבחן ולהישקל כחלק מהתכנון המשפטי והפיננסי בהקמת המיזם או ברכישת הזכויות, כשלב ראשון ומחויב בטרם הניהול השוטף.

לעיתים, חלק מהשיקול בניהול נכס עסקי הוא בחינת אפשרות ניהול והפעלה עצמאיים אל מול אפשרות של הכנסה פאסיבית בהשכרה בידי צד שלישי. במסגרת שיקולים אלו יש לבחון שיעור הרווחים לאחר ניכוי הוצאות תפעול ואחזקה של הנכס, אל מול התשואה הפאסיבית בהשכרתו. לכך יש להוסיף שיקולים כגון מומחיות וידע בהפעלה של הנכס הספציפי, יכולת לקבלת אישורים ותמיכת גורמים ממסדיים בפעילות הנדרשת.

ניהול תקין עוסק בשאלת הבעלויות והאחזקות בנכס העסקי – המניב, קיום הסכמים כגון הסכם מייסדים, תקנון חברה, מתווים ומנגנונים, קיומם של מוסדות ניהוליים, מנגנונים יציבים לקבלת החלטות, דירקטוריון מפקח על הליכי הניהול, קבלת ההחלטות ומוטות השליטה, בקרה פיננסית, ניהול הליווי הבנקאי כולל עלויות מימון, התקשרות חוזית עם חברת אחזקה כולל ניהול ופיקוח מולה.

בניהול נכס מניב מורכב חשוב לקיים מידע שוטף לכל יחידה באופן מפורט הכולל –

• מידע מפורט ומקיף ביחס לכל יחידה;
• חוזה מפורט עם פרטי הלקוח, מסמכים קשורים ומעקב שוטף ;
• מעקב גבייה לפי סיווג ההתקשרות, כולל תחשיב זכאות לאחוז מהפדיון;
• ערבויות וביטוחים, מעקב אחר תפוגה וחידוש;
• התראה על סיום חוזה ומעקב אחר האופציות ומימושן;
• דוחות גבייה, מצב חשבון, תחזית הכנסות/הוצאות, חישובי הצמדות וריביות;
• ניהול מלאי היחידות הפנויות / מאוכלסות / מושכרות והגביה;