קידום פרויקטים של התחדשות עירונית הנו אינטרס לאומי מכמה סיבות חשובות ומרכזיות. ראשית, קיים צורך בהגדלת מלאי הדירות למגורים בשל המחירים הגואים ומגידול האוכלוסייה. אולם, מלאי הקרקעות במדינה לבניית דירות חדשות הנו מצומצם, וברחבי הערים הקרקעות המיועדות להקמת מבני מגורים נוצלו זה מכבר ולא קיימות עתודת קרקעות ריקה שיכולה לענות על הצורך במתן מענה למקומות דיור.
שנית, הבניינים שנבנו לפני שנת 1980 לא נבנו לפי התקן הדרוש לעמידות ברעידות אדמה ואינם נותנים מענה למיגון בהעדר ממדי"ם או מקלטים. בניינים רבים אשר נבנו בשנות ה – 50 וה – 60 הנם מבנים מוזנחים, ישנים, רעועים ובחלקם אף מסוכנים, שאינם נותנים מענה להבטחת שלום התושבים בעתות לחימה או במקרים של אירועי טבע.
כדי לתת מענה לאינטרסים החשובים שתוארו לעיל, המדינה מטעמה הביאה תמריצים כלכליים ליזמים ולבעלי הזכויות בכדי להניע את גלגלי שוק הנדל"ן לכיוון ההתחדשות העירונית. חלק מהתמריצים הם הענקת זכויות בנייה מעבר לזכויות הבנייה הקיימות בתוכניות עירוניות רגילות, כגון תמ"א 38 , המאפשרת תוספת בנייה של 2.5 קומות נוספות מעבר לקיים, או אפשרות קידום תכנית בניין עיר שמאפשרת בנייה לגובה בפרויקטים של פינוי בינוי. תמריצים נוספים הם פטורים משמעותיים ממס שבח, מע"מ והקלות או
פטור בהיטלי השבחה.
קיימים שלושה מסלולים מרכזיים של התחדשות עירונית –
מסלול תמ"א 38/1 – במסלול זה הבניין אינו נהרס והיזם מחזק ומשפץ את הבניין הקיים – בונה מעלית, מרחיב את הדירות הקיימות ומוסיף להלן ממדי"ם ומרפסות, ככל שהתוספת מתאפשרת מבחינת קווי בניין. בתמורה, היזם זכאי לקבלת דירות שיבנו על גג הבניין ובקומת הקרקע;
מסלול תמ"א 38/2 – הקרוי גם 'פינוי בינוי קטן' – כולל הריסת הבניין הקיים, ובניית בניין חדש. הדיירים הוותיקים זוכים בדירות חדשות הכוללות ממ"ד, מרפסת וחנייה בבניין חדש בו יש מעלית, תשתיות ומערכות חדשות.
מסלול פינוי בינוי – להריסת מספר בניינים, תכנון מתחם חדש והקמת בניינים גבוהים חדשים. פרויקט פינוי בינוי מועדף על ידי העיריות ורשויות המדינה היות שהנו כולל תכנון מתחם שלם והקמת מבני ציבור ותשתיות של דרכי גישה, כבישים, גני ילדים וכדומה. באופן זה יתאפשר מתן שירותים עירוניים ברמה סבירה לבניינים החדשים המוקמים ולתושבים החדשים שהתווספו לרשות המקומית.
החיסרון במסלול של פינוי בינוי הוא שעל היזם לתכנן תכנית בניין עיר חדשה, אשר ייזומה, תכנונה ואישורה הנו יקר מאד, מסורבל, ארוך ומתמשך שנים רבות. על היזם מוטלות הוצאות כבדות שנים ארוכות בטרם התגבש הפרויקט, כאשר כל אותה העת בעלי הדירות ממשיכים להתגורר במתחם המוזנח על חסרונותיו.
המדינה מנסה למצוא דרכים לפתרון החסמים בדרכים מגוונות, ואך לפני מספר חודשים תוקן החוק כדי לאפשר ליותר ויותר פרויקטים של פינוי בינוי להתממש. אמנם, עדיין קיימים חסמים רבים שטרם נמצא להם פתרון.
