נזילות נכסים הוא מושג בכלכלה – liquidity of assets , הדן באפשרות הפיכת נכסים מסוימים למזומנים בערכי שוק או בקירוב, ללא הפחתה משמעותית. יש נכסים כגון מניות הנסחרות בבורסה, או מלאי עסקי וחומרי גלם, שניתן להפוך אותם למזומנים בקלות ובשווי שוק (liquid asset), ומנגד קיימים נכסים אחרים, שהנם במהותם נכסים קבועים כגון בניינים, מגרשים וכד' הנחשבים לנכסים איטיים אשר מורכב יותר להפוך אותם ל'מזומנים'.
מהי אם כן נזילות? נזילות מתייחסת ליעילות ולטווח הזמן והפשטות שבה ניתן להמיר נכס למזומן מבלי להשפיע על מחיר השוק שלו. מזומנים ופיקדונות הם הנכס הנזיל מכולם.
כך למשל, בחברה עסקית בה קיים יחס שוטף תקין, דהיינו ייחס תקין של הנכסים השוטפים אל מול ההתחייבויות השוטפות, הדבר מעיד על איתנות החברה, באופן המאפשר לחברה לפרוע את התחייבויותיה השוטפות במהלך העסקים הרגיל, וללא היזקקות למימוש נכסים קבועים ו/או גיוס הון נוסף.
מכל המקובץ ברורה החשיבות של נזילות נכסי דלא ניידי. היכולת להמיר נכסי דלא ניידי בטווח סביר וקצר יחסית, מבלי לפגוע בערכם ובתמורה המתקבלת, תאפשר מספר דברים –
- אפשרות לכיסוי התחייבויות במקרה הצורך;
- אפשרות להמיר נכס בנכס, באמצעות מכירת הנכס הקיים ורכישת נכס אחר, לשם מקסום מצבת הנכסים והשבחת ההון והתשואה;
- קבלת מימון בתנאים טובים תוך שיעבוד הנכס, שימוש במעטפת הפיננסית להשבחת נכסים, הרחבת ההון, התרחבות וצמיחה עסקית.
נכס מקרקעין שאינו נזיל, סביר שלא יוכל לשמש כבטוחה לקבלת הלוואה כספית, או שההלוואה שתתקבל תהא בשיעור נמוך משמעותית משוויו המלא של הנכס, בריביות גבוהות ותנאים ולא נוחים המשקללים את גריעת השווי בעת המימוש.
מתי נכס מקרקעין אינו נזיל ?
- מדובר בהרבה מקרים בשאלה של ביקוש והצע, ככל שהנכס מורכב ובעל ייחוד גבוה יותר, הנזילות שלו תפחת בשל שוק מצומצם יותר.
- רישום הזכויות באופן מורכב – אם מדובר ברישום בחברה משכנת, או רישום המנוהל בידי גוף לא ממוסד, או נכס שנרכש מחברה שפשטה את הרגל ולא השלימה פעולות כגון רישום פרצלציה, איחוד וחלוקה או רישום בית משותף – כל אלו יוצרים מצבי רישום מורכבים, הפוגעים בנזילות הנכס וכן באפשרות מימושו ביעילות.
- רישום בלתי תקין של הזכויות – העדר מספר ת.ז. בטאבו, אי השלמת רישום צווי ירושה, הסכם חכירה ברמ"י אשר פג תוקף ויש לחדשו וכן הלאה. לעיתים מופיעות הערות ועיקולים שיש להסדירם ולהסירם בטרם ניתן יהיה למכור, כלומר כתנאי לנזילות.
- בעיה תכנונית – חריגות בנייה, העדר טופס 4 וכיו"ב – במועד המימוש יהא צורך להסדיר את חריגות הבנייה או השלמת הליכי הרישוי או התאמת הבינוי להיתר ולתב"ע – כל אלו הליכים מורכבים, ארוכים ויקרים.
- העדר הסכם שיתוף להסדרת זכויות הבעלים אל מול יתרת השותפים.
- זיהוי בעייתי של הנכס – כגון רישום במושע עם בעלי זכויות רבים אחרים, ללא הצגת הסכמי ייחוד וחלוקה בין המחזיקים. כך למשל, בעת שמדובר בחלקת מקרקעין גדולה עליה הוקמו עשרות בניינים ויחידות, ללא רישום בית משותף וללא הסדר או הסכם בין הבעלים לבין עצמם. זיהוי הנכס הספציפי של הבעלים המוכר עלול להוות מכשול וחסם.
כאשר נכס דלא ניידי אינו נזיל, בהרבה מקרים מדובר בנכס שאף אינו סחיר, אשר בפועל לא ניתן למכור ולרכוש אותו, עובדה אשר חוסמת את בעל הנכס לתחלופה ומובליות בנכסיו. אם כבר נערך מימוש, המימוש ייארך זמן ממושך, והתמורה שתתקבל עלולה להיות בעשרות אחוזים נמוכה מהתמורה של נכסים דומים אחרים.
ההמלצה אם כן, לניהול נכסים דלא ניידי בחוכמה, מתוך ראיית הנולד, ולפעול להסדרת הנכס כדי להניע את הנכס ב"ציר הנזילות" – מבלתי נזיל ובלתי סחיר לנכס הניתן לנזילות ברמה האופיינית והמיטבית בנוגע לנכסי מקרקעין.
