גופים מסוימים שאין עיסוקם השוטף הוא בניהול מקצועי של נכסי מקרקעין או משפחות המחזיקות היסטורית בנכסי מקרקעין שונים, אם כאלו שהתקבלו בירושה או אחרים המוחזקים באותו אופן מכוח האינרציה של החיים או מהפחד משינוי למעשה אינם מממשים את הפוטנציאל הגלום בנכסיהם. הללו,מפסידים תשואה שנתית שוטפת על הנכסים ובדרך כלל גם בטווח הארוך אינם ממשים את מלוא
פוטנציאל ההון המצוי תחת ידיהם, ובשורה התחתונה מפסידים כסף.
מתוך עיון במקרים שונים שהגיעו לשולחננו במשך שנים רבות, איתרנו לכאורה את החסמים השונים הגורמים לחוסר מימוש הפוטנציאל הגלום בנכסים הן התשואה השוטפת מהנכסים והן גידול ההון באופן יחסי לאלטרנטיבות הקיימות והנגישות לאותם לקוחות . במאמר זה ננסה לפרט את עצותינו לאותם גופים או משפחות המחזיקות במשותף בנכסי מקרקעין שונים ומגוונים (להלן: תיק נדל”ן), ואת הדרכים שלדעתנו עליהם לנקוט על מנת לממש את מלוא הפוטנציאל הגלום בנכסיהם, באופן שייתן להם רווחה
כלכלית מקסימאלית.
החסמים והדרכים להתגבר עליהם:
1 . החסם הראשון שאיתרנו והוא משליך על כל יתר החסמים הוא היחס הרגשי שיש לאדם כלפי נכסיו. חלק מהנכסים התקבלו בירושה או שמוחזקים במשך שנים רבות ולפעמים עשרות שנים בידי המשפחה / הגוף. דבר זה מקשה על מקבל ההחלטות באותו זמן להחליט שנכס שהוחזק באופן מסוים עשרות שנים, יימכר או ייהרס. לכן, יש נטייה מוגברת לדחות את ההחלטה ולא להתעסק בעניין זה. נוסף על כך היא התפיסה הרומנטית והמסורתית שנכס מקרקעין לא מוכרים. תפיסה שורשית עמוקה זו של הציבור, כי אין מוכרים נחלת אבות, מוטבעת בשורש העם היהודי. הקשר של האדם עם האדמה ועם המקרקעין שבבעלותו הוא עמוק ומורכב. אין מסמך זה בא להסביר את הסיבות האנתרופולוגיות של התופעה אלא להצביע עליה ועוד. משמע, בישראל קיימת תפיסה תרבותית לפיה החזקת נדל"ן (בדר"כ למגורים) היא תמיד טובה לטווח הארוך אם הילד / הנכד ירצה להתחתן שיהיה לו היכן לגור, ללא תלות בגיל הנכד. התנהגות “העדר” המוכרת בישראל מובילה את כל מי שיש לו כסף פנוי לשאוף לרכישת דירת מגורים, כאשר מן העבר השני מי שיש לו כבר דירת מגורים לא מוכר אותה למרות התמריצים והמיסוי השלילי החל עליה עוד ועוד .
העלאת עובדות פשוטות אלו למודעות מסייעת להתבונן בתיק הנדל”ן, למרות שהינו איגוד של נכסים מוחשיים, כפי שמסתכלים על כל תיק השקעות שהוא, דוגמת תיק ניירות ערך המוחזקות על ידי הציבור, כלפיהם בדרך כלל לא מתפתח יחס רגשי כלשהו. תיק ניירות ערך אינו מוחשי והמנהל אותו בודק את התשואה שיש לו מהתיק בכל פרק זמן מסוים, ומחליט לפי הבנתו או בסיוע מומחים האם לשנות פוזיציה באחזקות של תיק ני”ע .
מומלץ לכל גוף כאמור המחזיק בתיק נדל”ן לשאול עצמו שאלה זו, ולוודא כי התשובה שהוא נותן לעצמו אינה מושפעת מיחס רגשי אישי שיש לו בנכסים או מהשפעות שורשיות רומנטיות אחרות. הכנסת אספקטים רגשיים לקבלת ההחלטות הרבה פעמים גורמת לשיבוש שיקול הדעת, לעומת מצב בו לא קיימים אספקטים רגשיים והאדם מצליח להסתכל על פני הדברים בצורה אובייקטיבית.
שונה בתכלית השינוי הדבר כאשר מדובר בדירת מגוריו של האדם ומשפחתו. שם, בהחלט יש מקום להכנסת שיקולים רגשיים, אישיים ומשפחתיים. שכן במקום בו האדם מעוניין לגדל את ילדיו, הוא בוחר את סביבתו ואת אופי המגורים שלו, את הרמה הסוציו אקונומית של שכונת מגוריו, ולאו דווקא מתחשב בשיקולים של כדאיות כלכלית ותשואה. מנגד, השלכה של שיקולים אלו על כל תיק
הנדל”ן של האדם דהיינו, נכסים שהוא רוכש או מחזיק להשקעה, היא טעות מרה שצריך להיות ערים לה כאמור לעיל .
2 . חסם נוסף הוא מדידה כאמצעי הכרחי לקבלת החלטות קרי, חוסר המדידה של הפעילות הכספית של תיק הנדל”ן ו/או הפוטנציאל הגלום של תיק הנדל”ן. בגופים לא מנוהלים מקצועית, לא עורכים שומות לנכסים אחת לתקופה על מנת להבין את התשואה של הנכסים, כתוצאה מכך לא מנתחים את ההשקעות בתיק הנדל”ן לטווח הקצר הבינוני והארוך. למעשה, אופן הניהול של תיק הנדל”ן איננו מקצועי או סמי מקצועי. מנהלי תיק הנדל”ן אינם מתייחסים אל תיק ההשקעות כאפיק השקעה ארוך טווח ובינוני, הפועל במקביל לאפיקי השקעה אחרים שבדרך כלל הציבור מחזיק באופן ישיר או דרך קרנות הפנסיה. נדרשת הבנה עקרונית כי יש להכניס לתוך מנגנון קבלת ההחלטות (או אי קבלת החלטות) כלים בסיסיים של ניתוח כלכלי של ביצועי תיק הנדל”ן. יישום מנגנונים פשוטים כאלו
בהחלט עשוי לשנות את דפוס החשיבה .
3 . רובד נוסף של אתגר הוא נכסים משותפים שמוחזקים על ידי כמה יחידים שנתקבלו בירושה או בדרך אחרת. אם לא די היה בחסמים המנויים לעיל, ברגע שהנכסים גם מוחזקים על ידי מספר יחידים בשותפויות כאלו ו/או אחרות חלקם מורכבות יותר וחלקן מורכבות פחות, היחידים במשפחה לא רוצים לגעת בעניין בנוסף גם מסיבות משפחתיות. אמנם יש פעמים ששיתוף או שותפות בנכס מובילה להשבחה בבחינת טובים השניים מן האחד, ואנו רואים שמוקמות חדשות לבקרים שותפויות במקרקעין על ידי קבוצות רכישה ו/או על ידי שותפויות אד הוק לביצוע פרויקט מסוים .
אולם אין לטעות, ברוב המקרים כאשר השיתוף אינו מבוסס על היתרונות היחסיים שיש לכל שותף בשותפות, אזי אין יתרון להחזקת נכס בשותפות. במצב מעין זה ההפך הוא הנכון יהיה יתרון בפירוק השיתוף באופן מושכל ומתוכנן במשך תקופה ארוכה (משיקולי מס) ולא בשעת לחץ, כשמתעורר צורך לאחד השותפים להשתמש בכסף ולממש את תיק המקרקעין או נכס מנכסיו. כמובן שחס וחלילה בעת סכסוך בין השותפים או אילוץ של שותף אחד לממש נכס מסיבות אישיות באופן שישפיע על יתר השותפים במכירה או ברכישה של החלקים של השותף לא תמיד במועד נוח להם, הדבר יוצר מתח רב (גם אם לא מגיע לכדי סכסוך משפטי( וכולם צריכים לספוג הפסדים, או שהצד המבקש לממש סופג את כל ההפסדים לבדו .
חשוב לזכור בעת מימוש מהיר כמעט תמיד יש הפסדים וחוסר גמישות בתכנון המימוש לא רק מהפן העסקי אלא גם מהפן המיסויי .
הפתרון ההוליסטי –
הדרך שיש לסייע ולהנחות את הגופים / המשפחות הללו היא בניית אסטרטגיית פעולה הוליסטית אישית הנתפרת במיוחד עבור אותו גוף או משפחה, ומשכללת בתוכה את כל הצרכים של המשפחה והנתונים הרלוונטיים הקנייניים שיש בתיק הנדל”ן. זאת צריך להיעשות תוך ניתוח המצב לאור כל דיני המקרקעין, דיני הירושה / מתנה, דיני התכנון השונים לרבות היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין, וכל הדינים האזרחיים והמסחריים הרלוונטיים .
רק גורם אחד שמרכז אצלו את כל המידע הרלוונטי, האישי, הקנייני והצרכים הכלליים, אשר לו יש את הידיעות הנרחבות בכל הדינים והחוקים המפורטים לעיל, יוכל לבנות אסטרטגית פעולה מבוססת וראויה שתוביל בהכרח למקסום הרווחים שיש בתיק הנדל”ן.
חוסר ידיעה על האפשרויות המגוונות והכלים השונים שיש לביצוע השבחה של נכסים תכנונית, רישומית, קניינית ומיסויית יוביל לבניית אסטרטגיה חלקית וחסרה, שלא תביא למקסום המיוחל .
מומחיותו של אותו גוף מייעץ היא קריטית, עליו להבין ברוב המקרים: בדיני חברות במיסוי (מיסוי מקרקעין, חברות, מס הכנסה, מע”מ), דיני ירושה, דיני שעבודים ופירוק חברות. ייתכן שהגוף המייעץ יצטרך להיעזר במומחים ספציפיים לנושא מסוים, אולם עליו לאתר את כלל השאלות הרלוונטיות בכדי למצוא תשובות ולבנות את האסטרטגיה הנכונה לפי הצרכים של המשפחה והדינים הרלוונטיים הקיימים.
כמובן שלמרכיב הזמן יש השפעה רבה גם כן בניית אסטרטגיה לכמה שנים קדימה עשויה בהחלט לחסוך לא מעט כספים מתיק הנדל”ן .
שיתוף במקרקעין אם אין בו צורך כלכלי הוא בהכרח עלול להוביל לפגיעה בשווי המקרקעין בעת הצורך למימוש מהיר של אחד השותפים, לא רק לשותף שנאלץ לממש, אלא לכולם. אפשר בהחלט אם יש רצון וצורך בכך, להחזיק בנכסים בנפרד ולנהל אותם במשותף. זה יאפשר נוחות בניהול וגמישות במימוש .
מי שאינו מנהל מקצועית את נכסיו, אינו מודע וחשוף לפתרונות יצירתיים (שאגב משתנים מעת לעת בשל רגולציה כללית ו/או נקודתית) בניהול ובהחזקת נכסיו באופן שייטב עמו. חוסר המודעות מונעת ממנו מלנקוט בפעולות, שאילולא ידע עליהן כאדם הסביר היה נוקט בהן גם אם אינו משקיע נדלנ”י מתוחכם . המחשבה לפיה בשל מורכבות האסטרטגיה ובנייתה, שאורכת זמן לא מבוטל ושלא תמיד ניתנת לעיקול בהתחלה, יש להשקיע כסף רב בקבלת הייעוץ, מתוך ספקות לגבי התמורה שתתקבל מאותו ייעוץ, היא
עמדה ממנה יש להימנע. אנשים נוטים לפשטנות מחשבתית כדי להבין את המובן והמוכר, ונמנעים מלהיכנס למקומות שאינם מוכרים להם, ובכך אינם מקדמים את האינטרס של עצמם .
יועץ טוב הוא יועץ שנותן פתרון אישי לכל תיק שמגיע אליו ולא מכניס את הכל לתבניות מוכנות מראש. הכלים העומדים לרשותו הם רבים ומגוונים, מדינים שונים ומעולמות שונים. יועץ טוב הוא יצירתי במחשבתו וביישומו את האסטרטגיה, הוא רגיש גם לצרכים ולתקציב של כל תיק נדל”ן וכן לרגישויות המשפחתיות בין היחידים השותפים בתיק הנדל”ן. מטרתו אחת היא להשיא את התשואה והשווי של תיק הנדל”ן לטובת כל הבעלים . האלטרנטיבה של הותרת המצב כפי שהוא, תביא בהכרח (אם לא בהווה, בעתיד) לביצוע פעולות בתיק הנדל”ן ללא אסטרטגיה, ללא הכנה, בלחץ של זמן תוך אובדן והפסד של כסף רב, פעמים רבות מידי .
למי דרושה אסטרטגיה ?
בניית האסטרטגיה למעשה דרושה לכל אחד החל מיחיד שמחזיק נדל”ן להשקעה (כלומר הוא אינו מתגורר בנכס / או מתכוון להתגורר בו) של נכס אחד או יותר, וכלה במשפחות / גופים שמחזיקים נכסים רבים בשותפויות מגוונות באחזקות שונות, באחוזים שונים, בחלקים שונים, באחזקות ישירות או דרך איגודי מקרקעין או חברות בית וכדומה. לכל אחד מאלו אנו ממליצים לרכז את כל החומר על תיק הנדל”ן שלהם (הכל כולל הכל) ולסור לקבלת ייעוץ על אופן ההשקעות שלהם בתיק הנדל”ן .
בהצלחה
