שיפור התשואה במקרקעין והשבחת נכסים

אחד הפרמטרים החשובים ביותר בעולם הנדל"ן הוא התשואה על ההון המושקע. כאשר אנחנו בוחרים בהשקעות נדל"ן, חישוב תשואה הוא משימה מורכבת, המבוססת על מדדים ותחזיות מרובים, חלקם קשים להערכה מראש. מרבים להניח כי תשואה מחושבת כרכיב דמי השכירות השנתיים ביחס לשווי רכישת הנכס; זהו אכן התחשיב הבסיסי, אך לכך יש להוסיף את רכיב המימון, הוצאות צפויות ובלתי צפויות, תחזיות עתידיות למחירי שיווק ועוד, בהתאם למורכבות הנכס ורמת הסיכון, כאשר בדומה לכל אפיק השקעה אחר- ככל שהסיכונים גדולים יותר, כך התשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר.

התשואה הממוצעת על דירה להשקעה בישראל עומדת על 3%-4% בשנה, ללא חישוב עלייה בשווי הדירה הנרכשת; שווי הדירות אכן עלה בשנים האחרונות, אך מאז תחילת שנת 2023 נצפה קיפאון בשוק הדיור, ושווי הדירות אף עלול לרדת. באופן כללי;
לצד השקעה בדירות, ההשקעה בנדל"ן המוכרת ביותר היא השקעה במשרדים או בנכס מניב אחר. משרד הוא נכס נדל"ני המיועד לרוב להשכרה, ובעליו נהנים מהתשואה שהנה כאמור נגזרת מדמי השכירות השנתיים בניכוי פחת והוצאות תחזוקה ביחס להשקעה הכספית ברכישה וההוצאות הנלוות (מס רכישה, תשלומי שכ"ט וכ').

נכס המשמש למשרד, עלותו עשויה להיות נמוכה יותר בשל השטח הנמוך הנדרש למשרד – לצד מחירי שכירות גבוהים יחסית, המשפיעים באופן ישיר על גובה התשואה. תשואה ממוצעת על משרדים או נכס מסחרי עומדת על כ-7%, אך תחויב בתשלומי מס הכנסה ומע"מ, לעומת דמי שכירות למגורים שבחלקם פטורים. נכסים מניבים אחרים הם נכסים המשמשים למסחר, תעשייה, לוגיסטיקה ואף שטחים סולאריים, רמת הסיכון המיוחסת לנכסים אלו לרוב גבוהה מהסיכון הכרוך בהשקעה בדירות.

השבחת נכסים בעלת מאפיינים של יזמות: יזמות בנדל"ן דורשת התמקצעות ברמה מסוימת, ידע והשקעה אקטיבית של בעלי הנכס, לעומת תשואה פסיבית בהשקעות אחרות. ההשבחה מחייבת ראייה קדימה לטווח קצר או ארוך, צבירת ידע מתאים, גיוס הון והשקעת מאמצים.

דוגמאות להשבחת נכסים:

  • אקזיט בנדל"ן – עסקאות המכונות גם 'פליפ' (flip) שמטרתן רכישת נכס לשם השבחה ומכירה מהירה. עסקה שכזו דורשת היכרות טובה עם השוק המקומי, איתור נכסים פוטנציאליים מתחת למחיר השוק, לרוב נערכת במימון חיצוני להבדיל מהון עצמי.
  • עסקאות השבחה – עסקאות של רכישת נכס במחיר מסוים והשבחתו, באמצעות שיפוץ משמעותי, או פיצול לחלקים, או בניית זכויות בנייה בלתי מנוצלות, לשם מכירה ברווח משמעותי לאחר ההשבחה, או מכירת החלקים המפוצלים למספר רוכשים בתמורה גבוהה.
  • השבחת קרקע – הפיכת קרקע חקלאית לקרקע מופשרת לבניה – השקעה לטווח ארוך הדורש השקעת הון ראשוני, פעולות תכנוניות של קידום תוכנית בניין עיר.
  • חלוקה בין יורשים, הסכמי שיתוף, הסדרים משפחתיים – כל אלו מתווים פיסיים – משפטיים הבאים להשביח את הנכסים בחלוקת וגידור הזכויות בין הצדדים המעורבים, ואגב כך הקטנת החיכוכים והסיכונים.
  • עסקת קומבינציה – התקשרות בין בעלי זכויות במגרש מקרקעין עם יזם, בתמורה לקבלת אחוזים מסויימים מהפרוייקט הבנוי בשיעור שקבוע בהסכם בין הצדדים.
  • עסקאות של התחדשות עירונית – כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי, אף הן עסקאות של השבחת הנכסים הקיימים ומקסום התשואה.אפשרות אחרת ליהנות מהשבחה בהתחדשות עירונית היא השתתפות בקרן ייעודית, המאגדת את משקיעיה בהשקעה בפרוייקט התחדשות עירונית במתן הלוואה ליזם הפרוייקט, אך מובן כי מדובר בהשקעה הכרוכה בסיכונים, ודורשת בחינה מדוקדקת ובטחונות מתאימים.
גלילה לראש העמוד