הסדרה מחודשת של נכסי יורשים

אם התמזל מזלכם ונולדתם למשפחה עתירת נכסים, או שירשתם בניין או קרקע רחבת ידיים יחד עם יורשים נוספים, אין זה הזמן לנוח על זרי הדפנה. כמו בהרבה מקרים אחרים, ניהול נכסים מורכבים זו משימה לא פשוטה שהופכת לסבוכה עוד יותר בשעה שנכנסים גם שיקולים ואינטרסים משפחתיים. בעלי הזכויות צריכים לשים לנגד עיניהם את קידום הזכויות והנכסים והשבחתם, ובד בבד הימנעות מסכסוכים משפחתיים המונעים מרגש, ושמירה על אמון והעדר קיפוח.

כך למשל כאשר חברי משפחה קיבלו בירושה מספר נכסים, מן הראוי להחליט אילו נכסים יוצאים למכירה, אילו נכסים יעברו הליך של השבחה ע"י המשפחה ומה יהיו מקורות המימון להליכי התכנון וההשבחה. לצורך כך יש להקים מטה שליטה וניהול של הצדדים, לרוב שניים שלושה מבעלי הזכויות ובמקביל להקים מנגנונים לקבלת החלטות מהותיות. אותם נציגים ימנו יועצים מקצועיים, יתוו את המדיניות של הקבוצה, יציגו חלופות שונות בפני הקבוצה, תוך מתן מידע ושקיפות.

לצורך קבלת ההחלטות חשוב לבחון את תמונת המצב של הזכויות ונכסי הקבוצה, וזאת באמצעות מינוי שמאי ויועץ משפטי. בשלב שני, כאשר מדובר למשל בקרקע המיועדת לבנייה, יש לשקול עריכת הסכם שיתוף, וקבלת החלטות מושכלות, האם לצאת להסכם קומבינציה או האם להתקדם בתכנון ובנייה באופן עצמאי. בכל מתווה יתרונות וחסרונות, וכמובן שיש לרתום את כל חברי המשפחה למתווה הממקסם את הזכויות, תוך ראייה לטווח הרחוק.

במקום בו התקבלו זכויות באיגוד מקרקעין, יש לשקול חלופות – האם למכור את האיגוד / המניות, האם לפרק את האיגוד ולהעביר את הזכויות לחברי המשפחה באופן פרטי, מהם שיקולי המיסוי והעלויות, מהם היתרונות והחסרונות הכרוכים בכל חלופה מוצעת.

במידה ובידי חברי המשפחה בניין או נכס שאינו מוסדר מסיבות שונות, כגון העדר טופס 4, חריגות בנייה, רישום לא תקין וכד', ברי כי הוצאת הנכס למכירה בשלב זה תפחית באופן ניכר מהתמורה ומהאפשרות "לפגוש" את הכסף בטווח הקצר. לכן, חשוב בשלב הראשון למפות את הפעולות הנדרשות להסדרה, כגון תב"ע נקודתית, השלמת הליכי התכנון, או פעולות פיסיות לצורך התאמת הבינוי הקיים להיתר וכן הלאה. כל זאת בטרם מכירת הזכויות לצד ג', הן כדי שהמכירה תמקסם את התמורה והן כדי שניתן יהיה להשלים את העברת הזכויות ללא התנגדות הרשויות.

לסיכום, קיימת חשיבות לראייה מערכתית כוללת המתחשבת ברגישויות חברי המשפחה השונים, כדי שמחד גיסא ניתן יהיה למקסם ולקדם את האינטרסים המשותפים והמורכבים, ומאידך גיסא להימנע מסכסוכים אשר יגלגלו את הצדדים לפתחו של בית המשפט למשפחה בתביעות לפירוקי שיתוף, אשר יסכלו למשך שנים את השימוש והפקת הרווחים מהנכסים, וישיתו על הצדדים עלויות משפטיות גבוהות.

גלילה לראש העמוד