התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך התערבות באזור עירוני שמצבו הפיזי, החברתי והכלכלי הוא ירוד במידה כזו או אחרת, במטרה להפוך אותו מאזור מיושן ומרובה בעיות, לאזור מחודש, בטוח, פעיל ומודרני, תוך שיפור ושדרוג התשתיות.
בשנים האחרונות הצורך בהתחדשות עירונית התחדד בעיקר מתוך רצון להבטחת הבניינים ותיקים מפני רעידות אדמה, וכן בשל הצורך בהוספת ממ”ד בכל דירה להבטחת התושבים מפני טילים למקרים של התקפת העורף בהליך מלחמתי.

המדינה והרשויות השונות תומכות בהתחדשות עירונית במספר דרכים, וביניהן מתן זכויות בנייה, ומתן הקלות ואף פטורים של מיסוי והיטלים; מתן התמריצים השונים לבעלי הדירות ויזמי נדל”ן באים כדי ליצור כדאיות כלכלית, שתביא לביצוע פרטני או עירוני של הפרויקטים שיביאו בסופו של יום לשינוי וההתחדשות.
המתווים המרכזיים בישראל להתחדשות עירונית הם פרויקטים של תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית מס’ 38) ופרויקטים של פינוי בינוי.

תמ”א 38 קיימת בשני מסלולים –
תמ”א 38/1 דהיינו בניית תוספות בנייה בקומה מפולשת ובגגות של בניין קיים. במסגרת הפרויקט וההתקשרות הקניינית, בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבנייה ליזם, לרוב 2.5 קומות נוספות על גג הבניין הקיים, ובנייה בקומת העמודים. התמורה לדיירים ניתנת “בשווה כסף” הרחבת הדירות הקיימות, לרוב בניית ממ”ד ומרפסת שמש, חניות ומחסנים. בנוסף, היזם מחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה, מחליף את תשתיות הבניין הישנות בחדשות, מתקין מעלית ויתכן ואף בונה חניות ומחסנים.

תמ”א 38/2 – פרויקט של תמ”א 38/2 מכונה בשפת העם פינוי בינוי קטן, במסגרתו הדיירים מפנים את דירותיהם, הבניין הקיים נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות עם ממ”ד לרוב בשטח גדול מהדירה המקורית, בבניין חדש, והיזם מקבל בתמורה את הדירות בבניין החדש שאינן מיועדות לדיירים המקוריים.
כאמור, מעבר לזכויות הבנייה שמעניקה התמ”א, בעלי הדירות והיזם זוכים אף לתמריצי מיסוי שונים – קיימים פטורים של מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה של לבעלים, קיים פטור מע”מ תשומות בנייה וניתנים פטורים או הקלות בהיטלי השבחה.

פינוי בינוי – בניגוד לתמ”א 38, פרויקט פינוי בינוי חל במתחם שלם של מספר בניינים. במסגרת ההתקשרות היזם מתחייב לקדם ולאשר תב”ע חדשה, שתביא לזכויות בנייה נוספות נרחבות. במסגרת פרויקט זה ניתנים תמריצים מיסוי והיטלים נרחבים יותר מתמ”א 38. בביצוע הפרויקט הדיירים מפנים את דירותיהם, היזם הורס את הבניינים הקיימים ובונה מתחם שלם. מתווה זה עדיף בעיני הרשויות כי ניתן לתכנן במסגרתו את כל המתחם ולא רק בניין אחד, דבר שמאפשר פיתוח תשתיות עירוניות, פיתוח דרכים, בנייני ציבור כגון גני ילדים, גינות ציבוריות וכיו”ב, כך שהמתחם והעיר יוצאים נשכרים מהפרויקט.
החיסרון הטמון במשוואה של מתן “זכויות בנייה” בתמורה לבנייה והשבחת הבניינים הישנים, הוא בהעדר כלכליות באזורי הפריפריה או אזורים שאינם בליבת גוש דן. יזמים פרטיים ימנעו מפרויקטים באזורים שאינם כלכליים, וכך מתחמים עירוניים באזורי הפריפריה ממשיכים לסבול מהזנחה, והעדר ביטחון לתושבים.