בית המשפט חייב את עיריית תל אביב להוציא היתר בניה לפרויקט תוך 30 יום
בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט קובי ורדי) הורה לעיריית תל אביב להוציא היתר בניה לפרוייקט בעיר תוך זמן קצוב, על אף סירובה, וזאת במסגרת עתירה מנהלית שהגיש היזם חברת וויבוקס, אליו הצטרפו בעלי הקרקע (דיירים במתחם התחדשות עירונית), תוך שהוא קובע כי התנהלות העירייה היתה לא ראויה ובלתי סבירה, וחייב אותה בתשלום הוצאות משפט.
רקע משפטי, בשנת 2016 התקבל תיקון 3א' לתמ"א 38; בתיקון זה נקבע בין היתר כי בבניינים שהיתה להם זכות להרחיב את הדירות מכוח תוכניות קודמות, חישוב זכויות בפרוייקט חדש יתבסס על קומה טיפוסית שבנויה בפועל לפי היתרי בניה, ולא על שטח קומה טיפוסית רעיונית לפי הזכויות שניתן היה להרחיב. בשכונת יד אליהו קיימת תוכנית הרחבה לבניינים הישנים, חלק מהדירות הורחבו וחלקן לא. עולה השאלה במצב כזה, מהו שטח קומה טיפוסית לצורך חישוב הזכויות בתכנון הבניין החדש בפרוייקט התחדשות, שכן לא קיימת קומה טיפוסית אחת.
המדיניות ששררה לאורך שנים בצוות תכנון מזרח תל אביב, שבמקום בו חלק מהדירות הורחבו מכוח תוכנית הרחבה וחלק לא, להכיר בקיומה של קומה מורחבת רעיונית, כאילו כל הדירות בבניין ניצלו את תוכנית ההרחבות וגדלו בהתאם.
לענייננו, במהלך שנת 2022 ולאחר דיונים של שנים מול עיריית תל אביב ניתן היתר בתנאים לפרוייקט האמור ברחוב המערכה פינת לוחמי גליפולי, במסגרתו אושרה הכרה בקומה רעיונית מורחבת כאמור. ההיתר בתנאים ניתן רק לאחר דיונים בהתנגדויות שהוגשו ובערר כנגד מתן ההיתר. לאחר כל ההליכים התכנוניים המורכבים, במשך כשנתיים נוספות לקיום כל תנאי ההיתר, לאחר אינספור ביקורות בעירייה ולאחר ביקורת חברת תכן חיצונית אושר ההיתר, נשלח ליזם חשבון אגרות, ומונה שמאי לצורך שמאות היטל השבחה.
בשלב זה עיריית תל אביב שינתה לפתע עמדתה, וטענה כי ניתנו בפרוייקט זכויות בנייה עודפות, וכי תחשיב 'הקומה הרעיונית' אינו חוקי.
היזם יחד עם בעלי הדירות נאלצו להגיש עתירה מינהלית כנגד עיריית תל אביב, בטענה כי ההיתר אושר כדין וכי לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור לאחר הליכים שארכו שנים ולאחר שאף הוצא חשבון אגרות, ולהתחיל את כל התכנון מחדש. הובהר כי הסכם הליווי הבנקאי לפרוייקט כבר נחתם, בעלי הדירות ממתינים לפינוי מדירותיהם ולתחילת הבנייה שנים ארוכות, חלק מדירות היזם בפרוייקט כבר נמכרו, וביטול היתר הבנייה יגרום לנזקי עתק ליזם, לדיירים ולצדדים שלישיים ללא כל סיבה ראויה.
הדיון בעתירה נשמע בפני כב' השופט קובי ורדי בבית המשפט המחוזי בתל אביב; בעתירה הציגה עיריית תל אביב מספר חלופות לחישוב הזכויות בפרוייקט, וטענה כי היקף הזכויות אשר ניתן בהיתר הבנייה חושב באופן שאינו מתיישב עם תיקון 3א לתמ"א 38 ועל כן מדובר בהיתר בלתי חוקי שלא ניתן להוציאו ולחתום עליו. היזם מנגד הציג את כל שלבי ההידברות התכנונית שהתקיימה לאורך שנים מול העירייה וגיבוש ההסכמות עימה לגבי אופן חישוב הזכויות, והבהיר כי במקום שבו חלק מהדירות הורחבו בפועל, ניתן לקבל פרשנות הרואה את כל הקומות כמורחבות. היזם אף הציג בפני ביהמ"ש פרוייקטים סמוכים אחרים שגם לגביהם נערך תחשיב זכויות המבוסס על קומה רעיונית.
בפסק הדין, ביקר כב' השופט ורדי את עיריית ת"א באופן קשה ביותר, פסק כי התנהלות עיריית תל אביב היתה בלתי ראויה, העירייה שינתה את תחשיב הזכויות שניתן להקנות לפרוייקט מספר פעמים במהלך הדיונים, מה שמעיד כי קיימות מספר דרכים לחישוב, ומכאן כי לא ניתן לטעון שחישוב מסויים, שהיה מקובל על העירייה במועד מתן ההיתר, אינו חוקי. העירייה לא הביאה גרסה עובדתית או תצהיר של עובדי העירייה אשר טיפלו בפרוייקט במשך שנים ואין לה כל הסבר מדוע אישרה את ההיתר בעבר בהיקף זכויות מסויים, ואילו כעת הנה חוזרת בה לפתע ודורשת לשנות את התכנון ואת תחשיב הזכויות.
מעל לכל, נפסק כי העירייה שתפקידה לדאוג לאינטרסים ולזכויות של ציבור בעלי הדירות, שמשוועים כבר שנים רבות לקיומו של הפרוייקט להתחדשות עירונית, ומתפקידה אף לדאוג לציבור רוכשי הדירות החדשות אשר כבר רכשו דירות מהיזם, מתעלמת ואינה ממלאת את חובתה הציבורית כלפיהם, על אף שהחלטתה תגרום להם לנזקים קשים, ואף מתעלמת מהאינטרס הציבורי לעידוד תמ"א 38 למיגון הדירות מרעידות אדמה ומתן פתרון בטיחותי באמצעות ממ"ד במיוחד לאור המצב הביטחוני בו אנו מצויים כיום.
עוד פסק ביהמ"ש כי אף אם נפלה טעות או אי חוקיות, על אף שבימה"ש התרשם כי לא זה המצב, אזי ניתן להשתמש בכלי המשפטי של בטלות יחסית, שקובע כי גם בנסיבות בהן חל פגם כלשהו יש לבדוק את האינטרס הפרטי והציבורי במטרה לעשות צדק עם כל הגורמים העלולים להיות מושפעים מההחלטה.
בנסיבות שלפנינו קיימת הסתמכות רחבה ביותר על ההיתר שהיה בשלביו המאד סופיים, באופן שביטולו, לאחר שנים רבות של הסתמכות על החלטות העירייה והשקעת משאבים אדירים בקידומו, יגרום לנזקי עתק לדיירים, לרוכשי הדירות וליזם; שיקולים אלו של הסתמכות והיקף הנזקים מטים את הכף להשלמת הליכי ההיתר במקום ביטולו, אף אם נפל בו פגם כלשהו.
בסיכומו של דבר, ביהמ"ש במסגרת פסה"ד חייב את העירייה לסיים אל כל הליכי ההיתר בתוך כחודש ימים וחצי, וחייב את העירייה בתשלום הוצאות ליזם.
בנימה אישית, משרדנו מייצג את בעלי הדירות ברח' המערכה בפרוייקט נשוא פסק הדין מזה מספר שנים, בעלי הדירות מייחלים ומשוועים לקבלת היתר בנייה ולפינוי דירותיהם כבר תקופה ארוכה מאד. בהמלחת משרדנו תמכו בעלי הדירות בעתירה ואף הגיעו לדיונים כדי שביהמ"ש יתרשם מעומק הפגיעה אשר עלולה להיגרם להם כתוצאה מהתנהלות העירייה לאחר שנים ארוכות של ציפייה, כאשר היה ברור כי דרישת העירייה לשינוי ההיתר תביא לקריסת הפרוייקט כולו, והותרת בעלי הדירות בבניינים מפוררים ללא מיגון או ממ"ד למשך שנים ארוכות נוספות.
חשוב להדגיש כי ביהמ "ש התגייס לשמיעת העתירה במהירות רבה, ירד לעומק העניין, הבין את מידת העוול העצום שעלול היה להיגרם כתוצאה מ'הזיג זג' של עיריית תל אביב, והביא לתוצאה צודקת, שתסייע בהוצאתו לפועל של הפרוייקט, מנע את דרישתה של עיריית תל אביב לתכנון מחודש של הפרוייקט לאחר שנים ארוכות של תכנון שאושר על ידה.
