במכירת משק חקלאי, עד לפני מספר שנים, נהגה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לחייב את המוכר בתשלום דמי הסכמה שנגזרו באחוזים (בדרך כלל 33%) משווי המקרקעין של המשק (ללא הבנוי עליו). מזה מספר שנים, לאור רפורמה שעברה ברמ"י בעניין המגזר החקלאי, רמ"י מחייבת את המוכר ב"דמי רכישה" של הזכויות הקנייניות במשק (זכויות המגורים בחלקת המגורים), דהיינו בתשלום בגין שדרוג הזכויות במשק, כך שהקונה הופך להיות בעל "זכות חכירה לדורות" בחלקת המגורים במשק, במקום "בר רשות" כפי מצבו הקודם של המוכר.
בקביעת גובה דמי הרכישה נוהגת רמ"י לשקלל נתונים, אשר לדעתנו אינם מוצדקים ושיש בהם במרבית המקרים פגיעה קשה במוכרי המשק, דבר שמוביל את המוכרים ברוב המקרים לפנות להליכי השגה ו/או הליכים משפטיים נגד רמ"י. ננסה לעמוד על כמה נושאים מרכזיים שיש לשים לב אליהם בעסקאות מסוג זה.
ראשית, המועד הקובע – המועד הקובע לעריכת המפרט הכספי כפי שנקבע על ידי הרשות הינו יום עריכת השומה על ידי רמ"י ולא יום ביצוע העסקה עצמה כפי שההיגיון מחייב. פערי הזמנים שיכולים להגיע גם לשנים (24 חודשים ויותר) עלולים, בעיקר בשוק עולה, ליצר עיוות במפרט הכספי לטובת הרשות ולרעת מוכר המשק. בדרך זו דורשת רמ"י תשלום דמי רכישה ביתר בשל עליית מחירים משמעותית, לעיתים בעשרות אחוזים, ממועד חתימת העסקה, ואילו על בעל המשק המוכר מושת תשלום דמי רכישה בסכום מופרז החורג באופן ניכר מהציפייה הסבירה שהתקיימה אצלו במועד חתימת הסכם המכר.
בעל המשק אינו נהנה מעליית המחיר של המשק, שכן התמורה שנקבעה בהסכם המכר הנה סופית ושולמה זמן רב בטרם התקבלה שומת דמי הרכישה של רמ"י. בעל המשק אינו אמור להיפגע מהעיכוב הרב (לרוב כשנתיים מהעסקה) עד שתתקבל שמאות רמ"י בגין דמי הרכישה.
מן הראוי כי השומה תיערך בהתאם למועד המכירה, כי אם לא כן, בתנאי שוק עולה נוצר עיוות ופגיעה בקניינו של המוכר.
שנית, פוטנציאל במשק – בנוסף לתשלום דמי הרכישה שנגזרים מאחוזים קבועים משווי המשק כאמור לעיל (33% או 20% תלוי במועד רכישת הזכויות על ידי המוכר), שמאי מטעם הרשות מתבקש על פי הוראות רמ"י לשום את "הפוטנציאל" הגלום במשק. מאחר ולהנחת רמ"י המושג פוטנציאל אינו החלטי וניתן להכיל בתוכו אפשרויות רבות כיד השומה הפורה של השמאי – "מועמס" שווי על רכיב זה, מה שגורר דרישת דמי רכישה מופרזים. כך למשל ברוב המקרים במסגרת השמאות נקבע פוטנציאל להקמת יחידה שלישית (בית שלישי במשק), בשווי של כמיליון שקלים ואף יותר, תלוי במיקום המשק בארץ.
כפי שיובהר להלן, במרבית המקרים לא מתקיים בסיס משפטי לחיוב בגין פוטנציאל במשק חקלאי, מהטעם שבפסיקה תקדימית ומושרשת של בית המשפט העליון ובעקבותיה פסיקות חוזרות ונשנות של ערכאות רבות נוספות, נקבעו כללים ברורים להבחנה אימתי קיים "פוטנציאל תכנוני" במובנו המשפטי;
על פי אותה ההלכה, בנסיבות התכנוניות ביחס למרבית המקרים לא מתקיים פוטנציאל. עוד נפסק בהלכות של בית המשפט העליון כי השמאות הולכת אחר המשפט. דהיינו כי בשעה שמבחינה משפטית לא ניתן להכיר בקיומו של פוטנציאל, אזי אין להכיר בקיומו אף במסגרת ההערכה השמאית.
בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר״ם 10212/16 דלי דליה ועוד 333 אח׳ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה (מיום 1.4.2020), ובהליכים נוספים שאוחדו (להלן: "הלכת דלי דליה"), בית המשפט העליון, בהרכב מורחב של חמישה שופטים, פסק כי ניתן להכיר בקיומו של פוטנציאל תכנוני של מקרקעין אם קיימת תוכנית מתאר (תב"ע) שאושרה להפקדה על ידי וועדת התכנון המוסמכת לכך על פי דין, וכן בהתקיים דבר מה נוסף, שיש בו כדי להעיד כי אין מניעה נראית לעין לאישור התוכנית.
הלכת דלי דליה הפכה לתקדים מחייב שלאורו צועדות כל הערכאות במתן הפרשנות לשאלה מהו פוטנציאל שיש להכיר בו מבחינה משפטית ושמאית.
ברוב המקרים בהם רמ"י מבקשת לשום את הפוטנציאל התכנוני ולחייב בגינו את המוכר – לא קיימת כל תוכנית ליחידה שלישית או תוכנית קונקרטית אחרת בשלבים מתקדמים כלשהם, התוכניות לא אושרו להפקדה ולא מתקיים דבר מה נוסף המעיד כי התוכנית בשלבי "אל חזור".
המדינה ובמקרה זה רמ"י פועלת ב"דאבל סטנדרט" – כשהיא צריכה לרכוש קרקע (רכישה כפויה) היא טוענת שאין פוטנציאל ואין בסיס לתשלום או לפיצוי, ומאידך כשהיא מוכרת זכויות בקרקע, ובענייננו מכירת זכויות חכירה כנגד תשלום דמי רכישה – הפוטנציאל חי ובועט, בערכים של מיליוני שקלים.
מן הראוי כי רשות מקרקעי ישראל, שהנה מוסד ממשלתי, תישם ההלכה הרוחבית אשר מפרשת מהו פוטנציאל, הלכה אשר אימצה בפועל את עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, בטיעוניו בערכאות השונות, ולא תשמש כחלפן שקובע שער רכישה ושער מכירה לקרקע דומה תוך כדי לוליינות משפטית.
שלישית, הפחתת היטל השבחה מהפוטנציאל – במקרים שיקבע כי אכן קיים פוטנציאל תכנוני בעל שווי, יש בהכרח להפחית את היטל ההשבחה הצפוי להיות משולם בעת אישור התוכנית, משווי הפוטנציאל על פי הכללים השמאים המקובלים. רמ"י שלא כדין מתערבת בכללים שמאים אלו ודורשת מהשמאי שלא להפחית את היטל השבחה הצפוי ממימוש הפוטנציאל לשם קביעת השווי – שוב במטרה להעלות את תקבוליה בגין דמי רכישה על חשבון מוכר המשק.
במסגרת החלטת ועדת ההשגות ביחס לנחלה 64 בכפר ברוך הוצגה עמדתה של השמאית, הגב' רינת וויס רביב כדלקמן:
"אני סבורה כי יש להפחית את היטל ההשבחה הצפוי בגין אישור תכנית המקנה תוספת יח"ד בחלקת המגורים בנחלה, שכן שאלת השומה בענייננו היא שווי זכות הבעלות בקרקע, דהיינו שווי השוק שיתקבל בשוק החופשי מקונה מרצון. קונה מרצון מביא בחשבון כי במועד הקובע טרם אושרה תכנית המוסיפה זכויות וכשזו תאושר יחוייב בהיטל השבחה עבור הזכויות הנוספות. לפיכך, התמורה שיהיה נכון לשלם עבור רכישת הנכס תקטן בגובה היטל ההשבחה הצפוי. העדר התחשבות בהיטל ההשבחה הצפוי יביא לקביעת אומדן הגבוה משווי שוק." (עמ' 16 סעיף 11.2 להחלטה).
עמדה זו במסגרת אותה החלטה הנה אמנם עמדת מיעוט, אך יש להדגיש כי עמדה זו חוזרת ונשנית על ידי השמאים בוועדת ההשגות – ולא בכדי.
בפועל רמ"י מחייבת בתשלום דמי רכישה בגין הפוטנציאל ללא ניכוי סך היטל ההשבחה העתידי, דבר שמעשית מביא לכך כי דמי הרכישה המוטלים ביחס לרכיב הפוטנציאל הנו בשיעור של – 66% במקום 33% !!
יש לציין כי אף הוגשה בקשה לתביעה ייצוגית כנגד רמ"י בעניין זה.
לסיכום: דמי הרכישה המוטלים במכירת משק הם בשיעור ניכר מהתמורה הכללית המתקבלת במכירה, נתון מרכזי שיש להתחשב בו בכלל השיקולים בעת המכירה. בנוסף, מן הראוי שהמדינה תאמץ סטנדרט אחד של פרשנות המונח פוטנציאל, תימנע כמתחייב מחוק יסוד כבוד האדם וחירותו לפגוע בצורה בוטה בקניינו של אדם (במקרה זה- מוכר משק), ואתם מוכרי המשקים – ראו הוזהרתם!
