הסכם להפעלת עסק מורכב לאין שיעור ובהרבה אספקטים מהסכם שכירות לשכירת דירת מגורים.
לרוב שכירת נכס לצורך מסחרי משמעותה התקשרות בהסכם ארוך טווח בעלות גבוהה באופן ניכר מעלות שכירת דירת מגורים. השוכר, מעוניין כי תתאפשר לו שכירות לתקופת שכירות מסוימת וכן לתקופות אופציה נוספות, כדי להאריך את השכירות במידת הצורך. הדבר נובע הן בשל המוניטין הנצבר לעסק במקום פעילותו, והן בשל עלויות גבוהות שייגרמו בגין העתקת מיקומו של העסק, ככל שתקופת השכירות תסתיים ויהא על השוכר לפנות את המושכר ולאתר מיקום חדש.
לרוב, סמוך לפני קבלת החזקה תערכנה עבודות התאמה במושכר כדי להתאימו לעסק הספציפי העתיד לפעול במקום. על הצדדים להסכים מי יישא בעלויות עבודות ההתאמה, להסכים על מפרטים, תשריטים, תכניות ותקציבים. כל אלו מחייבים הערכות מוקדמת של מספר חודשים לצורך תכנון ולצורך ביצוע העבודות, בטרם תחילת השכירות.
בטרם השכירות השוכר חייב לערוך בדיקות מקיפות, ובכלל זה האם מבנה המושכר בנוי על פי דין, או שמא קיימות בו חריגות בנייה. האם על פי תכנית המתאר המקומית (התב"ע) ניתן להפעיל את העסק במבנה המושכר. כך למשל, אם בדעת השוכר להפעיל מסעדה, עליו לבחון האם התב"ע מאפשרת זאת, כמו כן האם ניתן יהיה לקבל רישיון עסק במושכר. במידה וקיימות חריגות בנייה, יש לשקול האם הדבר מהווה סיכון לעתיד לבוא, כך אם רשויות האכיפה יחליטו על הריסת החריגות, ובנוסף האם קיומן של החריגות עלולות להשפיע על האפשרות לקבלת רישיון עסק.
שטח המושכר – לרוב, דמי השכירות ודמי הניהול שעל השוכר לעמוד בהם, הנם נגזרת של שטח המושכר, קרי – הצדדים מסכמים על מחיר לכל מ"ר רבוע של שטח המושכר, סכום אותו כופלים בשטח המושכר. מרבית בעלי הנכסים "מעמיסים" את עלות השטח הציבורי על השוכרים, וזאת בקביעת 'שטח מושכר' אשר בפועל גדול בכ – 25% משטח ה"פלדלת" של המושכר. כך למשל, בשכירת משרדים בשטח של כ – 350 מ"ר, שטח המושכר שייקבע כבסיס לתחשיב דמי השכירות ודמי הניהול הוא כ – 430 מ"ר. מובן כי על השוכר לבחון את היקף השטחים המועמס עליו לתשלום ולבחון את סבירותו ביחס למקובל במבנים דומים סמוכים.
התקשרות בהסכם שכירות עסקי מחייבת לרוב אף חתימת השוכר על הסכם ניהול. כפועל יוצא בטרם חתימת הסכם השכירות, על השוכר לשקלל את מלוא העלויות שיישא בהן כתוצאה מהשכירות – דמי שכירות, בצירוף דמי ניהול וארנונה עסקית, ועלויות אחזקה נוספות כגון עלות חניות, חשמל, מיזוג וכיו"ב. מקובל כי דמי הניהול הנם בשיעור של ההוצאות אשר משולמות בפועל בגין הפעלת הבניין בתוספת 15%, כאשר כ"א מהשוכרים נושא בתשלום חלקי בהתאם לשטח המושכר שנקבע בהסכם השכירות עמו.
