מטרת השינויים לחוק:
תקציב המדינה לשנת 2022 הביא עמו רפורמה בחוק פינוי בינוי, שבאה להסיר חסמים רבים המונעים דה פקטו את היתכנות מרבית הפרויקטים, במטרה לקדם מימוש מתחמי פינוי בינוי. זאת נעשה כחלק ממדיניות הממשלה להקלת מצוקת הדיור, בציפוף מרכזי הערים תוך בנייה לגובה, וכמתווה שבא לפתור את בעיית הבניינים הישנים הנוטים ליפול, שאינם ממוגנים כנגד טילים, אותם יש לחדש מהיסוד.
במציאות הדברים כפי שהתקיימה עד כה, ארכו פרויקטים של פינוי בינוי, למעלה מעשר שנים, מתחילת ההתקשרות עם הדיירים דרך אישור תכנית בניין עיר (תב"ע), הוצאת היתר בנייה, ועד להשלמת בניית הדירות. מרביתם של הפרויקטים אף לא קרם עור וגידים בשל חסמים רבים, דוגמת אי השגת רוב הדיירים הדרוש, העדר שיתוף פעולה של הרשות המקומית, התנגדות שכנים ועוד.
שורת תיקוני החקיקה באה להקל על קידום הליכי התחדשות עירונית והסרת חסמים מקצועיים ומשפטיים. בתכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040 , נקבע כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים תעמוד מדינת ישראל בפני קושי תכנוני ממשי, מאחר והקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ הולכות ואוזלות. על מנת למנוע קושי זה, נדרש בין היתר ניצול מיטבי של הקרקעות הבנויות במרכזי הערים, באופן שיאפשר עמידה ביעדי ההתחדשות העירונית המצופים.
השינוי בא לקצר משמעותית טווחי זמנים ולהגביר את הוודאות, הן עבור היזם והן עבור הדיירים, ביחס למיזמי התחדשות עירונית. מן העבר השני, לקבוע הסדרים לחיזוק ההגנה על אוכלוסיות מוחלשות ועל זכויות הדיירים במסגרת ההליך המורכב.
השינוי הדרמטי והמרכזי הוא הפחתת רף הדיירים הנדרש לקיומו של הפרויקט, דבר שהווה לאורך השנים אחד החסמים המרכזיים שמנעו מימוש פרויקטים.
הפחתת הרוב הדרוש להסכם פינוי בינוי:
המנגנון הקבוע בחוק על מנת להתגבר על דיירים סרבנים הוא הגשת תביעה נזיקית (כספית) כנגדם כאשר מתגבש הרוב הנדרש על פי החוק ניתן להגיש תביעה כנגד דייר שסירובו לעסקת פינוי ובינוי אינה מטעמים סבירים, כדי לאכוף על כל דיירי המתחם להתקשר בעסקת פינוי בינוי. על פי החוק עד לשינוי, נדרש רוב של 80% מבעלי הזכויות לצורך הגשת התביעה. השינוי לחוק הפחית את הרוב הדרוש מ – 80% לשני שלישים ( 67% ). אין בכך כדי לשנות מהעיקרון הקיים בחוק, לפיו דייר סרבן הוא רק אדם שבית המשפט מצא
שסירובו בלתי סביר ובלתי מוצדק.
התמודדות עם שימוש שלא כדין בדירה:
קושי מרכזי בהשגת הסכמות דיירים לעסקת פינוי ובינוי מתעורר כאשר מצויים בעלי דירות שביצעו בנייה שלא כדין בדירתם, או העושים בנכס שימוש שלא כדין, דוגמת הרחבת דירה ללא היתר, פיצולה למספר יחידות דיור, שימוש בה לצרכי מסחר וכן פלישה וגידור חלק מהרכוש המשותף (כמו השתלטות על חצר בבניין) ומניעת כניסה אליו. במקרים רבים, סירובם של בעלי דירות אלו לעסקה נעוץ בעצם השימוש שלא כדין בנכס, שבגינו אינם רואים תמריץ להסכים לעסקת פינוי בינוי. לרוב, דיירים אלו דורשים תמורה מוגדלת שתשקף את הרווח שנוצר להם מהשימוש שאינו כדין. החוק המתוקן קובע כי במידה ובית המשפט ימצא שהסירוב נובע משימוש שלא כדין הנעשה בנכס, בין אם בינוי ובין אם שימוש שלא כדין, יהיה רשאי לפסוק כי בעל הדירה המסרב בגין השימוש הנ"ל, לא יבוא במניין בעלי הדירות לשם חישוב הרוב המיוחס הדרוש להגשת תביעה כמנגנון להתגבר על החסם הנ"ל. במקרים אלו הרוב המיוחס הנדרש לתוקפה של עסקת הפינוי בינוי עשוי לפחות אף מתחת ל – 67% .
בעלי שתי דירות ויותר במתחם:
חסם נוסף שהתקיים במתחמי פינוי בינוי הוא חיוב בתשלומי מס שבח ומע"מ תשומות בנייה אשר הוטלו על דיירים שבבעלותם שתי דירות ויותר באותו מתחם פינוי בינוי. אותם בעלי דירות ביקשו כי היזם ייטול על עצמו את חיובי המיסים האמורים, דבר שהיה גורם לחוסר שוויון בתמורות לבעלי הדירות השונות במתחם ונטל גבוה על היזמים, שסירבו לקחת על עצמם את אותם החיובים. סוגיה זו נפתרה בתיקון חוק מיסוי מקרקעין, שקבע כי גם דייר שבבעלותו שתי דירות ויותר יהא פטור ממס שבח. כמו כן, בוטלה ההגבלה שהוטלה על מי שקיבל דירה בהעברה ללא תמורה מקרוב 24 חודשים לפני החתימה על הסכם פינוי בינוי.
היטלי השבחה:
במתחמי פינוי בינוי לא התקיימה וודאות באשר לגובה היטל השבחה, דבר שפגע באפשרות בחינת כלכליות הפרויקט. הפתרון הוא לקביעת 3 מדרגות אופציונליות במקום שהיטל ההשבחה יעמוד על – 50% כברירת מחדל, רשויות מקומיות יוכלו לקבוע היטל השבחה לפי שלוש מדרגות בהתאם לאזורים השונים בשטחן המוניציפאלי – פטור מלא, 25% או היטל השבחה בגובה 50% .
המשמעות היא יצירת וודאות בתחילת הדרך לגבי היטל ההשבחה ומניעת "הפתעות" תוך כדי תנועה. החוק מציע שעל מנת להבטיח את הוודאות לקידומם של הפרויקטים, הקביעה של היטל ההשבחה תהיה בתוקף לחמש שנים ותחול "על כל תכנית שתיקלט במוסד התכנון בתקופה זו ".
זכויות הקשיש:
אנשים מבוגרים חוששים באופן מיוחד להתקשר בהסכם פינוי בינוי, וחלקם הגדול יעדיפו להמשיך להתגורר בדירתם, בסביבתם המוכרת, כאשר שיקולי כלכליות הפרויקט והתמורות המתקבלות, אינן מהוות את השיקול המרכזי בעבורם. כבר בעבר תוקן החוק במתן תמריצים לדיירים קשישים, דוגמת אפשרות לקבלת דירה בנויה ומוכנה למגורים ששוויה דומה לשווי דירת התמורה, ובדרך זו להימנע ממעבר לדירה שכורה ובתום הבנייה מעבר נוסף לדירת התמורה. התיקון לחוק מפחית את גיל הקשיש ל – 70 שנים, במקום 75 שנים שנקבע עד כה, ובכך נותן תמריץ והגנה רחבה יותר לאוכלוסייה המבוגרת במתחם.
ביטול הסכם פינוי בינוי על ידי בעלי הדירות:
כחלק ממנגנוני ההגנה על דיירים, וכדי להפחית סיכון בהתקשרות בהסכם שאינו מתקדם לאורך שנים, מאפשר התיקון לחוק לרוב בעלי הדירות להודיע ליזם על ביטול ההסכם, אם תוך שנתיים לא חתמו על ההסכם 50% מבעלי הדירות, או באם היזם לא הגיש תב"ע לאישור גורמי התכנון תוך 4 שנים מחתימת הדייר הראשון. ככל שיבוטל ההסכם יתכן והיזם יהא זכאי לפיצוי. אפשרות זו עשויה להביא לפעילות יעילה ואפקטיבית של היזמים, ומנגד להגן על בעלי דירות כדי שלא יישארו כבולים בעסקה שאינה מתקדמת.
סמכות הממונה על פניות הדיירים:
החוק המתוקן הרחיב את סמכות הממונה על פניות דיירים לקבוע כי עסקת פינוי בינוי בטלה. סמכות זו התקיימה עד לתיקון ביחס למצבים מסוימים, מצומצמים. למשל, מוסמך הממונה לקבוע כי עסקת פינוי ובינוי בטלה אם מצא כי בעל דירה חתם על העסקה בשפה שאינה ידועה לו, ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו. בהמשך לכך קובע התיקון כי הממונה רשאי לקבוע כי העסקה בטלה, גם במצבים של החתמה על עסקה תוך מצג כוזב מצדו של היזם, הפעלת לחץ בלתי סביר
וניצול מוגבלות. מצבים אלו, כמו גם החתמה בשפה לא ידועה, יוגדרו כ"החתמה פוגענית" ויאפשרו ביטול ההתקשרות על ידי הממונה.
לסיכום, שורת התיקונים לחוק פינוי בינוי מאפשרת במידה רבה התגברות על חסמים שונים, תוך הגדלת היקף השמירה על זכויות הדיירים והקשישים, אך מובן כי ללא התגייסות הרשויות המקומיות שעד כה היוו חסם משמעותי מרכזי בשוק, עדיין יהא קושי בקיצור ההליכים ובאפשרות מימוש הפרויקטים
