בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי נהרס מתחם בניינים קיים ומוקם תחתיו מתחם או מבנה חדש. פינוי בינוי מתייחס למתחם שלם וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות. כדי לבצע מיזם שכזה, המתחם חייב להיות מוכרז על-ידי המדינה כמיועד לפינוי בינוי.
הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות (רוב מיוחס) כדי להתחיל ולהניע תהליך של פינוי בינוי, אם כי בסופו של יום יש צורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות כדי להוציא את המיזם לפועל.
בשנת 2006 נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעיתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק. סירוב סביר יחשב לכזה כאשר נימוקיו הם אי-כדאיות כלכלית, אי-העמדת מגורים חלופיים (ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות) לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים ונסיבות אישיות מיוחדות.
במרבית המקרים על היזם מוטלת תחילה אחריות לקידום ולאישור תכנית בניין עיר (תב"ע) שתאפשר בניית בניינים חדשים הן לבעלי הדירות הקיימים והן לקוני דירות חדשות מטעם היזם. היקף זכויות הבנייה בתב"ע החדשה אמור להביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית, כדי להוות בסיס ותמריץ ליזם לבנות את הפרויקט, וכן כדי לאפשר קבלת ליווי בנקאי למימון ובניית הפרויקט.
במהלך הבנייה הדיירים מפונים לדירה אחרת, ולאחר מכן חוזרים לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה, בתנאים שהוסכמו בינם לבין היזם. היזם אף מחדש את התשתיות בסביבת המתחם, בונה מדרכות, כבישים, פארקים, מוסדות חינוך, בנייני ציבור וכו'.
הן היזם והן הדיירים זוכים להטבות מס רחבות – על אף שפינוי בינוי מהווה עסקת מכירה לכל דבר, הדיירים פטורים מתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. היזם פטור מחלק מהיטלי ההשבחה בגין זכויות הבנייה שהתקבלו באישור התב"ע החדשה.
מסלולים לפרויקטי פינוי בינוי :
פינוי בינוי יכול להתקיים באחד משני מסלולים: מסלול רשויות (ביוזמת המדינה) ומסלול מיסוי (ביוזמה פרטית) –
- מסלול רשויות – במסלול זה, התוכנית נעשית ביוזמת המדינה, המכריזה על מתחם המיועד לפינוי ובינוי. הרשות המקומית אחראית על קידום התוכנית עד להכנתה ולאישורה במוסדות התכנון, והשלמת השטחים הציבוריים בתכנית. לאחר מכן, האחריות על קידום העסקה מול היזם עוברת לבעלי הדירות.
- מסלול מיסוי – במסלול זה התוכנית נעשית ביוזמת בעלי הדירות במתחם או היזם, שפונים למדינה בבקשה להכריז על מתחם כמיועד לפינוי ובינוי. ההכרזה מקנה הטבות במיסוי, והיזם נושא בעלות הכנת התוכנית וקידום אישורה בוועדות התכנון.
