העסקאות המוכרות לכולם בשם – "עסקאות קומבינציה" הן למעשה עסקת מכר חלקי של זכויות במקרקעין, לרוב של בעלים, שלא מיצו את מלוא זכויות הבניה הגלומות במקרקעין, או שניתן להגדיל את זכויות הבניה באמצעות תכנית מחדשה משביחה, שלא בתמורה כספית ישירה לבעלים. קרי, בדרך של קבלת שירותי בניה כתחליף לתשלום, על חלקי המקרקעין שנשארים בידי הבעלים.
הסכמי קומבינציה ברמה המסחרית קובעים את אחוזי החלוקה של הבעלים והיזם במקרקעין, במצב הסופי לאחר הבניה. אחוז הקומבינציה בחלק שעובר ליזם הוא החלק היחסי של המקרקעין הנמכרים ליזם במועד חתימה על הסכם הקומבינציה.
אפשר לקבוע בהסכם שכל התמורות לבעלים יהיו במתן שירותי בניה, או באחוזים (לפי אחוזי הקומבינציה המוסכמים) מהתמורות שיתקבלו במכירת המקרקעין לצדדי ג'. כמובן שניתן בעסקה ספציפית ולפי הסכמת הצדדים, לשלב בין תשלום לבעלים במזומן, קומבינציה תמורות וקומבינציה שירותי בניה.
מטרתן העיקרית של עסקאות מסוג זה היא לצמצם את נטל המס הכולל בעסקה, ולהגדיל את רווחיהם של הבעלים מחד ושל היזמים מאידך. מס שבח שמשולם על ידי הבעלים (המוכרים) משולם רק בגין החלק היחסי שנמכר (אחוז הקומבינציה), כנ"ל לגבי מס רכישה בצד של היזם. היטל השבחה ישולם במלואו על כל המקרקעין שהרי כולה נכנסת ליזום ובניה (נושא מסחרי ובדרך כלל חל על הבעלים המוכרים). מס נוסף שחל על הבעלים הינו מע"מ בגין שירותי בניה שמקבלים הבעלים על המקרקעין שנותרים בבעלותם.
הביצוע של עסקאות אלו נמשך שנים, תלוי בעיקר במצב התכנון על המקרקעין, האם הצדדים מתכננים לבקש הגדלה של זכויות הבניה בתוכנית בניין עיר נקודתית, או רק לנצל את הזכויות הקיימות במקרקעין מכוח תכנית בתוקף. יש לקחת בחשבון את משך הזמן להוצאת היתר בניה, משך הבניה, הטיפול בליקויים ובבדק הבית ולבסוף ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
על כן, יש לתכנן היטב את כל הפעולות והתשלומים שיש לבצע במשך כל חיי הפרויקט כבר בשלב המו"מ להסכם הקומבינציה.
כך לדוגמא, במקרים רבים לבעלים דרושות הלוואות למימון תשלומי המס והיטלי ההשבחה, ויש להסדיר כבר בשלב החתימה על ההסכם את אפשרויות המימון העתידי לשלבים אלו. בנוסף, יש לקבל ערבויות ובטוחות טובות מהיזם שלמעשה מקבל את המקרקעין לשליטתו בשלב הבניה (מועד עליה לקרקע) ללא ששילם את מלוא התמורות (שמתקבלות כאמור בשירותי בניה לאורך הזמן), ליכולת העמידה שלו במתן התמורות לבעלים, לבניה, לרישום הבנוי החדש בלשכת רישום המקרקעין ולתשלום המסים החלים עליו.
הסכמים מסוג זה צריכים להיעשות בקפידה ובמקצועיות על מנת שיהיו רלוונטיים ועדכניים למשך 5-10 שנים קדימה מיום חתימתם.
משרדנו מבצע עסקאות קומבינציה שונות, פרויקטים לדוגמא:
- ייצוג בעלים מול חברת דוניץ במקרקעין בפ"ת, לבניית 200 יח"ד בשכונת נווה גן, בפתח תקווה. סטטוס – הפרויקט נמסר ואוכלס. להתרשמות לחץ.
- ייצוג בעלים מול חברת קידר במקרקעין ברעננה. סטטוס – הפרויקט בשלבי בניה. להתרשמות לחץ.
