אחת מהעסקאות המעניינות והמורכבות שיש כיום בתחום המרחב הכפרי, היא עסקה לשינוי יעוד מקרקעין ממשבצת האגודה חקלאית (המושב / הקיבוץ) מיעוד חקלאי, שלשמה מלכתחילה הוקצו המקרקעין לשימוש האגודה, ליעוד מסחרי /תעשיה / תעסוקה בהתאם להחלטות רמ"י ולהוראות נוהל מספר 21B.37.
בעולם המודרני, התשואה בשימוש חקלאי אינה מיטבית, ואינה ממקסמת או תואמת את השימושים הכלכליים המועילים מהקרקע; כדי להתקדם במידת מה ברוח הזמן, נאות רמ"י והסכים להקצות חלק מאדמות האגודה החקלאית של המושב או הקיבוץ למטרות מסחריות ותעסוקה.
הסכמי תעסוקה הנערכים בין אגודת המושב או הקיבוץ ליזמים מאפשרים שדרוג משמעותי לישוב הכפרי ולתושביו, אשר נהנים מבניית מרלו"ג או פרוייקט מסחרי אחר ללא השקעה כספית או נטילת סיכונים, לצד קבלת תמורות מהיזם, ואילו היזם נהנה מקרקע הפטורה ממכרז, זמינה בטווח קצר לבנייה ולשינוי ייעוד לצורך בניית מרלו"ג, תחנת דלק או שימושים כלכליים אחרים, המאפשרים קבלת תשואה משמעותית מהמקרקעין.
במסגרת החלטות רמ"י זכאית האגודה החקלאית לגרוע מתוך משבצת הישוב עד 60 דונם (באזורי עדיפות אף יותר מ- 60 דונם), לקדם תב"ע לשינוי יעוד קרקע זו מחקלאות לתעסוקה. במסגרת זו רמ"י ינפיק הסכם פיתוח והסכם חכירה מתאים להתקשרות זו, למטרת הקמה ובניה של כמה עשרות אלפי מ"ר על הקרקע בשימושים מעורבים בהתאם לתכנון שאושר.
תהליך שינוי היעוד המתואר, מעבר לזמן הנדרש לקידום תוכנית בניין עיר וייזום המקרקעין, מחייב התמקצעות ומומחיות בפרוייקטים דומים, ובראש ובראשונה יכולת ואיתנות פיננסית להעמדת משאבים כספיים ניכרים למימון משאבי תקורות וניהול, העסקת יועצים לקידום התב"ע, תשלום דמי היתר לרמ"י בגין שינוי היעוד והקצאת המקרקעין, לתכנון הפרויקט ולבסוף בניית המתחם שכולל עשרות אלפי מ"ר לשימושים שונים.
אשר על כן, לרוב אגודות חקלאיות מתקשרות עם יזמים עוד מהשלב ההתחלתי –שלב הרעיון וטרום התכנון. ההסכם עם היזם, המכונה הסכם תעסוקה או הסכם מסגרת, הינו הסכם ארוך טווח שמגדיר את מערכת היחסים בין האגודה לבין היזם בכל שלב משלבי הפרוייקט החל מהתכנון ועד לבנייתו והפעלתו.
לרוב מתקשרים הצדדים בהסכם להקמת תאגיד משותף לצורך יזום הפרויקט, כאשר האגודה מחוייבת על פי דין להחזיק לכל הפחות ב- 26% מהזכויות בתאגיד. תפקיד האגודה להעמיד את המקרקעין לרשות התאגיד החדש בפטור ממכרז, ותפקיד היזם להעמיד ההון הדרוש לצורך קידום תהליך התכנון, הייזום והבניה על המקרקעין, ניצוח על הקמת הפרוייקט עד להבאתו לתפעול בדרך הטובה והיעילה ביותר לטובת התאגיד החדש.
הסכמים אלו מעוררים שאלות משפטיות מיוחדות בדיני מקרקעין, חברות, אגודות שיתופיות ומיסוי מקרקעין, לדוגמא: מהו המועד המיטבי להעברת המקרקעין מהאגודה החקלאית לתאגיד החדש, בטוחות באשר לקיום התחייבויות היזם להעמדת ההון הדרוש לתאגיד המשותף לצורך יזום הפרויקט עד למימושו, מועד הקצאת המניות בתאגיד ליזם בגין התחייבויותיו והשקעותיו ועוד.
המבנה המשפטי של עסקאות אלו משתנה בהתאם לצרכים הספציפיים של הצדדים, וכן בהתאם לייעוד המסחרי של המקרקעין, ואיפיון התאגיד החדש (חברה או אגש"ח = אגודה חקלאית שיתופית).
עוד עוסק ההסכם ביחסים המשפטיים הפנימיים בין הצדדים במסגרת התאגיד, שמירה על זכויות המיעוט בתאגיד המשותף, דרכים למניעת ניגודי עניינים, מתווה למימון הפרוייקט לרבות שיעבוד המקרקעין לטובת הלווי הפיננסי, וכמובן אופני חלוקת הרווחים בין הצדדים.
מורכבות זו מצריכה בקיאות רבה מסחרית ומשפטית בנושאי מימון, שיעבודים, דיני קניין, תאגידים – אגודות שיתופיות, דיני תכנון, וחברות, ומיסוי, תוך בניית הסכמים ארוכי טווח שאמורים לתפקד ולהשיא רווחים לצדדים עשרות שנים לאחר חתימתם, בתנאי שוק משתנים.
