בחוק התכנון והבנייה נקבעה הוראה מיוחדת שבאה לפצות בעלי זכויות במקרקעין אשר נפגעו מתוכנית בניין עיר (תב"ע) או מתוכנית אחרת, ע"פ לשון סעיף 197 לחוק:
"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."
מי זכאי לקבלת פיצוי זה בגין ירידת ערך המקרקעין ?
אדם שבבעלותו קרקע הזכאית לזכויות בנייה, במידה ותכנית בניין עיר חדשה תקבע כי הקרקע תהפוך לדרך, תוך שלילת זכויות הבנייה הקיימות, הבעלים יהא זכאי להגיש תביעה לקבלת פיצוי. במקרה אחר, בעלים שקרקע סמוכה וגובלת הופכת לתחנת דלק, יתכן ויהא זכאי לפיצוי בגין המטרד והעומס שייווצר לקרקע אשר בבעלותו.
את התביעה לקבלת פיצויי ירידת ערך יש להגיש לוועדה המקומית בצירוף שמאות מתאימה מטעם התובע. הוועדה המקומית שוכרת שמאי מטעמה אשר לרוב מגיש שמאות ולפיה התובע אינו זכאי לתשלום כלשהו. הטעם לכך נעוץ בעובדה כי במקום בו ייקבע כי אכן מקרקעי התובע נפגעו כתוצאה מהתוכנית, הוועדה המקומית היא אשר תאלץ לפצותו. על הוועדה המקומית למסור תשובתה לתביעה בצירוף שמאות בתוך 90 ימים.
חשוב לציין כי תקופת ההתיישנות בתביעות לירידת ערך היא תקופה קצרה בת שלוש שנים בלבד. הבעיה היא שלרוב התב"ע נכנסת לתוקף במועד כלשהו ואילו הביצוע בפועל נערך שנים לאחר מכן. לא תמיד בעלי הזכויות ערים לעובדה כי התקבלה תכנית הפוגעת בערך נכסיהם, והם עלולים לאבד את תביעתם ככל ולא תוגש במועד.
לאחר שהתקבלה תשובת הוועדה המקומית, אשר לרוב שוללת מתן פיצוי או מעניקה פיצוי נמוך בלבד, יש להגיש ערר תוך 30 יום לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז אשר המקרקעין שנפגעו הנם בתחום סמכותו. במידה ואין מחלוקת כי המערער זכאי לפיצויים אך גובה הפיצויים נתון במחלוקת, תמנה ועדת הערר שמאי מכריע אשר יקבע את גובה הפיצויים לאחר שישמע את טענות הצדדים.
ערר על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש תוך 30 ימים ממועד קבלת החלטתו (מוגש לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה).
על החלטת וועדת הערר ניתן להגיש ערעור (עתירה מינהלית) לבית המשפט לעניינים מינהליים בשאלה משפטית בלבד. את הערעור יש להגיש תוך 45 יום ממועד המצאת החלטת הוועדה.
פיצויים בגין ירידת ערך:
בשנים האחרונות אנו עדים לשיווק קרקעות לבנייה משותפת, כאשר כל אחד מהרוכשים רוכש חלק קטן מהחלקה. המידע המרכזי הנמסר מהמשווקים הוא כי הקרקע לקראת הפשרה לבנייה בטווח זמנים קצר וקרוב. המשווקים מציפים את הקונים בהדמיות של הבניינים החדשים, ויוצרים תחושה כי התוכנית המפשירה של הקרקע אכן תאושר בסמוך לרכישה, וכי הקבוצה תצא לבנייה בטווח קרוב.
קבוצת הרוכשים, אם כן, קונה מקרקעין תוך ציפייה לשינוי יעוד והפשרתה של הקרקע לבנייה. התשלום ברכישה משקף ומגלם ברובו את הסיכוי הגבוה לכך שיוענקו זכויות בנייה. אמנם, מה קורה אם בסופו של דבר ובניגוד לציפיות, במקום שהקרקע תופשר לבנייה, יעוד הקרקע ישתנה ליעוד ציבורי, דוגמת פארק, גן לאומי או בדומה לכך? סביר להניח כי שווי הקרקע, לאחר השינוי התכנוני והתנפצות הציפיות לבנייה, הופך לזניח ונפגע באופן ניכר.
האם הרוכשים יהיו זכאים לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע עם פרסום התוכנית ?
מהי ירידת ערך מקרקעין? ע"פ לשון סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה:
"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."
הוראת הסעיף באה, על פניו, להעניק פיצוי למי שמקרקעין שבבעלותו נפגעו כתוצאה מאישור תכנית (תב"ע או תכנית מחוזית וכיו"ב);
לגבי קבוצת הרוכשים שתוארה לעיל, סביר להניח כי שווי הקרקע בעת רכישתה היה גבוה באופן משמעותי מערכה של קרקע שאינה זכאית לזכויות בנייה (כגון קרקע חקלאית) והשווי ששולם על ידי חברי הקבוצה מבטא את הצפייה והפוטנציאל להפיכתה למתאימה לבנייה;
בשנים האחרונות התעוררה השאלה האם נכון להטיל על המדינה את החובה לפצות בגין פגיעה בשווי, כאשר השווי מגלם זכויות עתידיות שטרם התקבלו בפועל?
עד כה, הדעה הרווחת בציבור הייתה כי במידה ויחול שינוי לרעה בתכונות הקרקע באופן שימנע קידום הליכים תכנוניים לקבלת זכויות בנייה במקרקעין, וכתוצאה מכך ערכם של המקרקעין יפחת, יהיו הבעלים זכאים לקבלת פיצוי בגובה הנזק שנגרם להם מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
בעניין בר"מ 10212/16 דלי דליה ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (להלן: "דלי דליה"), חטיבת קרקע בעיר הרצליה שינתה את ייעודה בתכנית בניין עיר להקמת מרכז מסחרי הידוע כקניון שבעת הכוכבים. קרקע סמוכה וצמודה, הפכה במסגרת אותה התוכנית – לפארק עירוני. בעלי הזכויות בקרקע שהפכה לפארק תבעו על ירידת הערך של המקרקעין שבבעלותם.
חשוב להבין כי תביעה לירידת ערך אין פירושה קבלת פיצוי על כך שהקרקע לא זכתה לקבלת זכויות בנייה במסגרת התוכנית, בניגוד לקרקע סמוכה שבעליה מן הסתם התעשרו באופן ניכר כאשר קיבלו זכויות לבניית קניון. אלא, קבלת פיצוי בשל כך ששווי הקרקע בטרם אושרה התוכנית היה גבוה משווי הקרקע לאחר אישורה של התוכנית, כנובע מהעובדה שהקרקע הפכה לפארק ציבורי.
השאלה שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם קיימת ירידת ערך במובן סעיף 197 לחוק ? האם כאשר קיימת צפייה לשינוי יעוד המקרקעין, צפייה שאינה מתממשת בתוכנית, יש להעניק פיצוי? האם פוטנציאל תכנוני הוא בגדר תכונות הקרקע הכלולות והמחייבות הטלת אחריות לפיצוי על וועדות התכנון השונות, כאשר פוטנציאל זה נפגע בעת פרסום התוכנית ?
בעניין דלי דליה, פסק בית המשפט כי על אף שבפועל שווי המקרקעין פחת באופן ניכר, סעיף 197 אינו מחייב בתשלום פיצוי לבעלי הקרקע, משום שהקרקע שבבעלותם הייתה חקלאית ללא זכויות בנייה עוד בטרם אישור התוכנית החדשה. זאת כאמור על אף שאישור התוכנית הביא לכך ששווי הקרקע לאחר אישור התוכנית נפגע ופחת באופן ניכר ומשמעותי.
לעמדתנו, פסיקתו של בית המשפט הפכה את סעיף 197, הבא לכאורה להעניק פיצוי בגין קרקע שנפגעה מתכנית, למעין אות מתה. קרי, היא צמצמה אותו כך שמעתה ואילך הוא עשוי להיות מיושם במקרים מצומצמים וזניחים בלבד. דבר זה פוגע באפשרות כי מתן הפיצוי ישמש כמכשיר דינמי לחלוקה שוויונית מסוימת של העושר הנובע מהענקת זכויות בתוכנית, במציאות הנדל"נית העכשווית. מנגנון יעיל וצודק יותר, היה קובע כי מי שזכה לקבלת זכויות לבניית קניון, יפצה את בעלי הזכויות שהמתחם שבבעלותם הפך לפארק במסגרת אותה התוכנית.
הפסיקה עלולה גם להכשיר "הפקעה" דה פקטו של קרקעות פרטיות לצרכים ציבוריים, כגון פיתוח פארקים, שמורות טבע ועוד, מבלי שיינתן פיצוי ראוי ומלא לבעלי הזכויות, זאת מאחר שההפקעה לא בוצעה באופן שגרתי, אלא באמצעות תכנית מתאר המשנה את שינוי היעוד של המקרקעין.
