לעיתים מוצג בפני רוכשים פוטנציאליים בית מגורים רחב ידיים, הכולל מרתף, שתי קומות מגורים וחצי קומה בקומת הגג, המשמשת כיחידת הורים עם מקלחת פרטית, מרפסת ונוף. המחיר הנדרש הוא בהתאם לכל חלקי הבנוי, כולל הקומה העליונה. הקונים מתרשמים והצדדים מסכמים על מחיר רכישה.
ואולם, בבדיקה מקצועית מתגלה כי קומת הגג העליונה אינה כלולה בהיתר הבנייה, ולמעשה מהווה חריגת בנייה;
במקרה אחר, חברה מבקשת לרכוש נכס לוגיסטי לטובת מפעל או אחסנת טובין מיובאים, ומתגלה כי חלק מאולם המבנה הלוגיסטי, הוא בחריגה מהיתר הבנייה.
כיצד משפיעה חריגת הבנייה על הזכויות ורכישתן ?
הרוכשים מעוניינים במלוא הבינוי בנכס שהוצג בפניהם במהלך המשא ומתן, אך לא תמיד הדבר יתאפשר.
ראשית יש להבין כי קיימת חשיבות גדולה לעריכת בדיקה שתבחן האם קיימות חריגות בנייה בנכס שנרכש, בין אם מדובר בבית מגורים ובין אם מדובר בנכס למטרה עסקית או מסחרית.
שנית, קיומה של חריגת בנייה מעידה על סיכונים – כך למשל, קיים סיכון כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עלולה לדרוש הריסת החריגה, ולא תאפשר קבלת אישורים לצורך רישום והעברת הנכס על שם הקונה עד לביצוע ההריסה. במקרה הראשון המתואר, הקונה עלול למצוא את עצמו ללא קומת הגג המשמשת כיחידת הורים, דבר שיפגע באופן ניכר הן בשווי הבית הנרכש והן בפונקציונאליות שלו. בנוסף, הוועדה המקומית עלולה לחייב בהיטלים וקנסות בגין החריגות. בדוגמה השנייה, הריסת תוספת הבנייה שבוצעה תוך חריגה מהיתר הבנייה תקטין את היקף האולם הלוגיסטי, ויתכן כי הנכס המוקטן לא יתאים לצרכיה העסקיים של החברה הרוכשת.
סיכון משמעותי נוסף הוא העדר אפשרות לקבלת מימון בנקאי לצורך הרכישה. קונה שרכש נכס ללא בדיקה מוקדמת, ומגלה בדיעבד כי בנכס חריגות בנייה עלול למצוא את עצמו ללא יכולת מימון של הרכישה, היות ששמאי הבנק יזהיר בגין חריגות הבנייה והבנק ימנע ממתן המימון.
קונה זהיר, יבדוק האם ניתן להכשיר את קומת הגג, האם במסגרת התב"ע או הקלות ניתן לקבל היתר בנייה לקומה העליונה, או – בדוגמא השנייה – אפשרות קבלת היתר להרחבת האולם הלוגיסטי. במסגרת אותן בדיקות יחושבו עלויות – עלות התכנון האדריכלי, עלות קבלת היתר בנייה, ומה היקף ההיטלים והאגרות שיידרשו.
תחשיב אחר שיש לערוך הוא מה שווי הנכס ללא התוספת החריגה. האם מחיר הנכס הוא סביר גם ללא החריגות והתוספות האסורות.
הצדדים צריכים לסכם מראש, מי נושא בעלות עבודות להסרת החריגה, ככל שתידרש הריסה, מי יישא בעלות הכשרת הבנייה הנוספת ככל שניתן להכשיר את הבנייה וכיו"ב.
במקרה בו הנכס מצוי במקרקעין של רמ"י (המינהל), בנוסף לאפשרויות העומדות בפני הצדדים והעלויות שתוארו, יש לבחון האם יידרשו תשלומי דמי היתר בגין חריגת הבנייה, ולערוך אומדן מתאים.
לסיכום, רכישת נכס נדלנ"י מחייבת בין היתר בדיקת התאמת הבנוי להיתר הבנייה, ויצירת פתרונות ומתווים מפורשים במקרים בהם מתגלות חריגות בנייה.
