אחת מהעסקאות המעניינות והמורכבות שיש כיום בתחום המרחב הכפרי, היא עסקה לשינוי יעוד מקרקעין ממשבצת האגודה החקלאית (המושב / הקיבוץ) ומיעוד חקלאי, שלשמה מלכתחילה הוקצו המקרקעין לשימוש האגודה, ליעוד מסחרי /תעשיה / תעסוקה במסגרת החלטות רמ"י.
במסגרת החלטות אלו יכולה אגודה חקלאית לבקש להוציא מתוך משבצת האגודה עד 60 דונם (באזורי עדיפות אף יותר מ – 60 דונם), ולקדם תב"ע לשינוי יעוד קרקע זו מחקלאות לתעסוקה. במסגרת זו רמ"י ינפיק הסכם פיתוח והסכם חכירה מתאים לסוג התקשרות שכזה, להקמה ובניה של כמה עשרות אלפי מ"ר על הקרקע בשימושים מעורבים בהתאם לתכנון שאושר.
כמובן שתהליך שינוי היעוד המתואר, מעבר לזמן הרב שהוא לוקח בקידום תכנית בניין עיר וייזום המקרקעין, מצריך העמדת משאבים כספיים רבים ומשאבי תקורות וניהול אחרים לצורך היזום. זאת, החל מהעסקת יועצים רבים לקידום התב"ע, תשלומי דמי היתר לרמ"י בגין שינוי היעוד והקצאת המקרקעין כאמור ומימון הפרויקט, ועד לבניית המתחם שכולל עשרות אלפי מ"ר לשימושים שונים.
אשר על כן, לרוב אגודות חקלאיות מתקשרות עם יזמים כבר מהשלב התחלתי – שלב הרעיון וטרום התכנון. ההסכם עם היזם הינו הסכם ארוך טווח שמגדיר את מערכת היחסים בין האגודה לבין היזם בכל השלבים של הפרויקט החל מהתכנון, ועד לבנייתו והפעלתו.
בדרך כלל הצדדים מתקשרים בהסכם להקמת תאגיד משותף לצורך יזום הפרויקט (האגודה על פי דין חייבת להחזיק לכל הפחות ב – 26% מהזכויות במקרקעין). תפקיד האגודה להעמיד את המקרקעין לרשות התאגיד החדש בפטור ממכרז, ותפקיד היזם להעמיד את ההון הדרוש לצורך קידום תהליך התכנון, הייזום והבניה על המקרקעין, ולנהל את הפרויקט עד להבאתו לתפעול בדרך הטובה והיעילה ביותר לטובת התאגיד החדש.
הסכמים אלו מעוררים שאלות משפטיות מיוחדות בדיני מקרקעין, חברות אגודות שיתופיות ומיסוי מקרקעין, דוגמת המועד להעברת המקרקעין מהאגודה החקלאית לתאגיד החדש, בטוחות באשר לקיום התחייבויות היזם להעמדת ההון הדרוש לתאגיד החדש לצורך יזום הפרויקט עד לסופו ומועד הקצאת המניות בתאגיד החדש ליזם בגין התחייבויותיו והשקעותיו.
המבנה המשפטי של עסקאות אלו משתנה בהתאם לצרכים הספציפיים של הצדדים, סוג המקרקעין, היעוד החדש של המקרקעין, סוג התאגיד החדש שמוקם (חברה או אגש"ח = אגודה חקלאית שיתופית) ועוד.
כמו כן, באשר ליחסים המשפטיים הפנימיים בין הצדדים בתוך התאגיד החדש שמוקם ואופן ניהולו, כגון: אופן קבלת ההחלטות באורגנים השונים של התאגיד, האמצעים לשמירת זכויות המיעוט בתאגיד (בדרך כלל זכויות האגודה), דרכים למניעת ניגודי עניינים של נושאי משרה, אופן שיעבוד המקרקעין בתנאי החלטות רמ"י, וכמובן אפשרויות חלוקת הרווחים בין הצדדים תוך התייחסות להשקעות הרבות שהשקיע היזם בפרויקט (בדרך כלל באמצעות העמדת הלוואת בעלים לתאגיד), למימון חלקה היחסי של האגודה בהון העצמי הדרוש לפרויקט, גובה הריביות באשר להלוואות לאגודה ולתאגיד המשותף ומועד פירעונן ועוד.
מורכבות זו מצריכה בקיאות רבה מסחרית ומשפטית בנושאי מימון, שעבודים, דיני קניין, תאגידים, אגודות שיתופיות, דיני תכנון, חברות ומיסוי, תוך בניית הסכמים ארוכי טווח שאמורים לתפקד עשרות שנים לאחר חתימתם, בתנאי שוק משתנים.
