תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לשיפור עמידות מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מאחר ומדינת ישראל מצויה באזור פעיל מבחינה ססמית, ובשל העובדה כי בניינים ותיקים רבים אשר נבנו בשנות ה – 50 ואילך עד תחילת שנות השמונים, אינם עמידים בפני רעידות אדמה, ואינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים, בחרה המדינה להעניק תמריץ כלכלי ותכנוני לבעלי הדירות מחד גיסא וליזמים מאידך גיסא, במטרה לשפר את איתנות המבנים בפני רעידות אדמה ובמטרה לאפשר הוספת ממ"ד לצורך הערכות ומיגון בעיתות חירום. התמריצים הם הרחבת הדירות הקיימות ואפשרות לבניית קומות נוספות וכן תמריצי מיסוי נרחבים.

קיימים שני מסלולים לתמ"א 38 :

מסלול ראשון – תמ"א 38/1-  חיזוק ועיבוי
חיזוק עמידות המבנה, שיפוץ התשתיות, שדרוג ושיפוץ הנראות של הבניין, הרחבת הדירות הקיימות עד ל – 25 מ"ר, בדגש על תוספת ממ"ד לכל דירה, עם אפשרות להוספת מרפסות, חניות ומחסנים, אם כי לא בכל הבניינים תוספות אלו אפשריות מבחינת קווי בניין, קרבה למבנים גובלים ומגבלות בנייה נוספות, ומה גם שכיום העיריות נוהגות לצמצם ולאשר תוספות בנייה ל – 12 מ"ר.
היזם בונה דירות החדשות לרוכשים מטעמו על גג הבניין, לרוב תוספת של כ – 2.5 קומות, ולעיתים גם בקומת הקרקע.

מסלול שני: תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה
מסלול הקרוי גם פינוי בינוי קטן, שמהותו הריסה ובניית בניין חדש –
מסלול זה כולל את הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו, הבנוי לפי כל התקנים המאושרים וכולל דירות חדשות, על פי רוב גדולות יותר, לכל בעלי הדירות בתוספת חניות, מרפסות ומחסנים. היזם בונה דירות נוספות למכירה לרוכשים מטעמו. במקרים מסוימים יש זכויות בנייה שאושרו בעבר בשטח המגרש בתוכניות בניין עיר (תב"ע) שלא נוצלו ולא מומשו. הבניין החדש יכלול את תוספות הבנייה מכוח תמ"א 38 וכן תוספות קומות או יחידות דיור מכוח תכניות בניין עיר אחרות שלא נוצלו בבניין הישן.

תיקון 3 לתמ"א 38, אשר אושר בסוף שנת 2016 קבע את אופן חישוב היקף זכויות הבנייה הנגזר ממספר הקומות בבניין הקיים: מבנה של קומה אחת הטעון חיזוק יוכל להוסיף זכויות בנייה שוות ערך להיקף של 1.5 קומות. מבנה קיים של שתי קומות הטעון חיזוק יוכל להוסיף 2.5 קומות, מבנה קיים של שלוש קומות הטעון חיזוק יוכל להוסיף שלוש קומות, ומבנה של ארבע קומות ויותר הטעון חיזוק יוכל להוסיף 3.5 קומות.

בחלק מהרשויות המקומיות קיימים מסמכי מדיניות לגבי יישום הוראות תמ"א 38, בחלק מהעיריות אושרו תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38, ואלו גם אלו קובעים כללים תכנוניים נוספים על הוראות תמ"א 38 בנוגע להיקפי זכויות בנייה ועניינים נוספים.

הרוב הנדרש לפרויקט תמ"א בין לחיזוק (תמ"א 38/1) ובין להריסה ובנייה (תמ"א 38/2) הוא לפחות 66.67% מהדיירים בבניין או החלקה להם צמודים אותם חלקים ברכוש המשותף. בעבר נדרש רוב של 80% לביצוע תמ"א 38/2 של הריסה ובנייה, אך בשל שיקולי מדיניות כלל ארציים לקידום פרויקטים אלו הופחת הרוב הנדרש על פי דין כאמור.

כנגד הדיירים שלא הצטרפו ולא חתמו על ההסכם, המכונים "דיירים סרבנים" ניתן להגיש תביעה אשר תנוהל בפני המפקח על הבתים המשותפים עם קבלת היתר בנייה בתנאים.

 

גלילה לראש העמוד