ביום 24.5.2023 עבר בכנסת בקריאה שניה ושלישית חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו- 2024), התשפ"ג – 2023, המכונה לרוב חוק ההסדרים, אשר הביא שורת בשורות נוספת בתחום ההתחדשות העירונית. זאת, כהמשך להתוויית המדיניות הקיימת, במטרה להסיר חסמים משמעותיים שאותרו ובתקווה שפתרונם יקל על ביצוע פרויקטים, מתוך הראייה בשוק ההתחדשות העירונית כקטר צמיחה משמעותי בתחום הדיור הסובל לאורך שנים ממצוקת היצע ומצוקת קרקעות, שמביאים לדהירה בעליית המחירים. פתיחת אופק האפשרויות בהתחדשות עירונית ושחרור כמות רחבה של דירות בפרויקטים אלו, תביא אולי לבשורה במישור זה.
חוק ההסדרים מעניק למתחמי תמ"א 38 זכויות בדומה לפרויקטים של פינוי בינוי, ועורך השוואת זכויות במספר נושאים משמעותיים בקשר עם בניינים המקודמים במתווה התמ"א לאלו הקיימות בפינוי בינוי, כדי להאיץ ולקדם התחדשות בכל הערוצים האפשריים.
להלן, נסקור את השינויים המשמעותיים:
הפחתת הרוב הדרוש בתמ"א 38/2 של הריסה ובנייה –
לפני כשנה תוקן חוק הפינוי בינוי ואפשר קידום הפרויקט ותביעת דיירים סרבנים, גם בחתימת 67% מדיירי המתחם, במקום רוב של 80% שנדרש עד לאותו מועד. חוק ההסדרים 2023 משווה את תנאי ההתחדשות העירונית בהליך תמ"א 38 במתווה של הריסה ובנייה מחדש, לאלו של פינוי ובינוי. הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן נקבע על שני שלישים (67%) מבעלי הדירות, ובלבד שלכל הפחות שני שלישים מהשטחים המשותפים צמודים לדירותיהם. תיקון זה יסיר חסם משמעותי בדרך למימוש פרויקטים מסוג זה בלא מעט בניינים שהתקשו להגיע לרף הגבוה של 80% הסכמות.
הרחבת הפטור למי שבבעלותו 2 דירות מגורים בבניין –
החוק הרחיב את הטבות המיסוי ומעניק פטור גם לדיירים שבבעלותם עד 2 דירות מגורים באותו הבניין המשתתף בפרויקט התמ"א. קיימים מקרים רבים בהם בבעלות דייר מסוים שתי דירות בבניין. עד כה חוק המיסוי העניק פטור רק לדירת מגורים אחת בפרויקט תמ"א בעוד שלפני כשנה הורחב הפטור בפינוי בינוי לבעלי שתי דירות ויותר; הפטור לדירה אחת בפרויקטי תמ"א פגע בהרבה בהיתכנות הפרויקט, היות שהיזמים והדיירים התכתשו ביניהם מי יישא בנטל המיסוי בגין הדירה השנייה על כל הכרוך בכך, ובעיקר מס שבח ומס ערך מוסף, שעלותם הסתכמה בהיקף של מאות אלפי שקלים ויותר. כעת תוקן החוק באופן שמרחיב את הטבות המיסוי אף ביחס לדייר המחזיק שתי דירות בפרויקט תמ"א, במטרה לאפשר לפרויקטים רבים לצאת לדרך.
הטבות לקשישים בפרויקט תמ"א –
בפרויקטים של פינוי בינוי קיימות הטבות מיסוי לקשישים, וכן הנם זכאים למספר אופציות במועד הפינוי, במקום המסלול המכביד של יציאה ל"גלות" בשכירות למספר שנים ובתום הבנייה מעבר נוסף לדירת התמורה החדשה, מסלול שלכל הדעות אינו תואם קשישים אשר התקשו לעמוד בתלאות הכרוכות. עד כה, ההטבות לקשישים לא חלו בעסקאות תמ"א, דבר שהקשה ואף מנע פרויקטים רבים. זכויות הקשישים הורחבו גם לחולים סיעודיים;
בין ההטבות הניתנות לקשישים בפטור ממס – האפשרות לקבל שתי דירות קטנות יותר כדירות התמורה החדשות במקום הדירה הקיימת, או האפשרות למכור ליזם או לאדם אחר את הדירה הישנה ולצאת מהמתחם הקיים לדירה אחרת או לבית אבות. כמו כן, יוכל הקשיש לקבל גם דירה חדשה וגם קבלת ההפרש בתשלום כספי.
פטור על תמורה במזומן –
קבלת תמורה כספית במזומן במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 במקום קבלת דירה חלופית או קבלת דירת תמורה כספית ודירת תמורה קטנה יותר, תהא פטורה ממס בקשר לבעלי דירת מגורים אחת בלבד ובמידה ובעל הדירה הנו קשיש;
מכירת זכויות בין יזמים תחשב כעסקה במקרקעין –
בהתאם לפסיקה הקיימת ניתן ונהוג היה לקבוע, כי במידה ובמועד בו בוצעה עסקה בין יזמים במסגרתה נמכרו או הוסבו זכויות בפרויקט התחדשות עירונית בין חברות, טרם התקיימו תנאים מתלים בהסכם עם בעלי הדירות, כגון קבלת ליווי בנקאי, היתר בניה וכד', הרי שאין מדובר בעסקה במקרקעין ולכן מכירת הפרויקט או מכירת מניות בחברת היזם המקורי לא חויבה במס רכישה. רשויות מיסוי מקרקעין בקשו לקבוע בניגוד לפסיקה כי המדובר בעסקת מקרקעין, המחייבת תשלומי מס רכישה.
במסגרת חוק ההסדרים החדש נקבע כי, עסקאות בין יזמים במסגרתן יוסבו זכויות בפרויקט התחדשות עירונית יחשבו כעסקת מקרקעין ויחויבו בתשלום מס רכישה במועד העסקה בין היזמים. מס הרכישה מחושב בהתאם לשווי המקרקעין בניכוי ההתחייבויות. עם זאת, נקבע כי במקרים בהם הוקצו מניות ליזם החדש, ללא העברת תשלום ישירות ליזם הראשון, מס הרכישה יהיה אפס.
בשוק הנדל"ן בכלל, ובמצב הקיים בשוק כיום לאור העלייה החדה בריביות, ישנן חברות שהחתימו בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי או בפרויקטים של תמ"א ומתקשות לקדם ולממש את הפרויקט בשל קשיי מימון אמיתיים. אחד הפתרונות השגורים להתמודדות עם האתגר המימוני הינו הכנסת שותף או מכירת הפרויקט. כאמור ולמרבית הפליאה, חוק ההסדרים קובע כי עסקאות של הכנסת שותף או מכירת הפרויקט, יסווגו כעסקה במקרקעין, ויחויבו במס רכישה עוד ביום העסקה בין היזמים. חיקוק זה עלול לסכל התקשרויות בין יזמים שיש בהן כדי לחלץ פרויקטים תקועים ולהניע אותם קדימה, דבר העומד בניגוד לאינטרס שחוק ההסדרים בא לקדם, קרי קידום מתחמי התחדשות עירונית וקידום שוק הדיור המקרטע.
נוסח החוק פורסם ברשומות ביום 31.5.2023, לעיון לחץ כאן.
