הפקעה של מקרקעין היא העברה כפויה בתמורה או שלא בתמורה מידי הפרט לצרכי ציבור שונים, כגון לדרך, מבני ציבור, שמורות טבע, גנים לאומיים, נמלים, מסילות רכבת, וכן הלאה.
הגופים המפקיעים להם נתונה הזכות להפקיע מקרקעין הם רשויות ומוסדות המדינה, כגון הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים, חברת החשמל וכדומה.
בישראל קיימים יותר מ-20 חוקים הנותנים סמכות הפקעה למדינה ולרשויות השלטון. החקיקה המרכזית המאפשרת הפקעה היא מנדטורית, אשר במרכזה פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943. חוקים נוספים המעניקים סמכות הפקעה הם חוק תכנון ובנייה (סעיף 188, בסמכות ועדה מקומית), פקודת הדרכים ומסילות ברזל ועוד. בשנת 2010 תוקנו חלק מהפקודות באמצעות תיקון עקיף במסגרת החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד – 1964.
הליך ההפקעה מורכב משלושה שלבים:
- שלב ההכרזה – בשלב הראשון יוצאת הודעה על הכוונה להפקעת המקרקעין, במתן הודעות אישיות לבעלים ששמו רשום בפנקסי רישום המקרקעין. בנוסף, מוצבות הודעות ושלט על המקרקעין עצמם או בצמוד אליהם, נרשמת הערה בטאבו, ומתפרסמת הודעה בעיתון.
- תפיסת חזקה – פיזית ומשפטית. בשלב השני, לאחר הפרסום, יוצאת הודעה המורה למחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם לידי הגוף המפקיע במועד מסוים. מבחינה משפטית, למפקיע יש זכות להיכנס למקרקעין במועד הנקוב.
- שלב הקניה – העברת בעלות ומתן פיצויים. בשלב השלישי, בעלי המקרקעין מאבדים את הבעלות והזכויות על המקרקעין, אשר עוברים לידי הרשות המפקיעה.
פיצויי הפקעה:
בעיקרון, מי שזכותו הפרטית הופקעה לצרכי ציבור זכאי לקבלת פיצוי כספי באופן שיעמיד אותו במקום שהיה אלמלא ההפקעה.
אף על פי כן, על פי חוקי ההפקעה ניתן להפקיע חלק מהקרקע ללא תשלום פיצויים. כמו כן, ייתכנו מצבים שבהם הפקעת קרקעות פוגעת בשווי יתרת החלקה הנותרת בידי הבעלים. פקודת הקרקעות אפשרה הפקעה של עד 25% מהשטח ללא פיצוי. על הוראה זו נמתחה ביקורת נוקבת ופסיקה שקבעה כי הנה סותרת חוקי יסוד. על כן, בשנת 2010 בוטלה אפשרות ההפקעה ללא פיצוי ככל שההפקעה מקורה בפקודת הקרקעות. עם זאת, בהפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה, ניתן להפקיע עד 40% מהחלקה ללא פיצוי כספי, אולם לרוב יתרת השטח הנותר בידי הבעלים מושבח כתוצאה מהפעולה התכנונית, דבר המהווה פיצוי לבעל הקרקע.
