עסקת קומבינציה היא עסקה שבמסגרתה בעלים של נכס מוכר חלק מזכויות הבנייה ליזם כלשהו, היזם מממש את זכויות הבנייה במגרש ובונה חלק מהיחידות לעצמו וחלק לבעל הנכס. היזם אינו משלם לבעלים תשלום כספי, והתשלום מבוצע במתן שירותי בנייה לבניית היחידות הנותרות בידי הבעלים.

לדוגמא, אם ניתן לבנות על מגרש מסוים בניין של 10 דירות. הבעלים יתקשר עם יזם בעסקה של מכר חלקי, שבעיקרה היזם יבנה על חשבונו את כל הדירות, 4 דירות יוקצו לבעלי המגרש ו – 6 הדירות הנותרות יהיו של היזם, אשר ישווק אותן לקונים חיצוניים. בדוגמה זו הבעלים מכר ליזם 60% מהמגרש, ונותר בעלים של 40%. התמורה לבעלים היא עלות הבנייה של 4 הדירות.
המקובל הוא כי הבעלים נושא בתשלומי מס השבח, היטלי ההשבחה וכן במע”מ החל על שירותי הבנייה שהנו מקבל מהיזם.

אחוזי הקומבינציה, כלומר מה שיעור הזכויות שייוותר בבעלות הבעלים המקורי מחושב לפי שווי זכויות הבנייה והתמורה שהיזם יוכל לקבל במכירת הנכסים שיבנה באותם מקרקעין.
היתרון ליזם הוא שאינו נדרש לתשלום כספי לרכישת המגרש, אלא משלם לשיעורין תוך כדי הבנייה של יחידות הבעלים. היתרון לבעלים הוא יתרון מיסוי, מס השבח משולם על החלק הנמכר מהזכויות (בדוגמא ישלם הבעלים 60% מהמס) ואילו על החלק הנותר בבעלותו לא יוטל מס שבח. כמו כן, הבעלים נותר עם חלק מהיחידות הנבנות במגרשו, ויכול ליהנות מעליית ערך היחידות ובמקרים מסוימים יחול מס מופחת במכירתן.

בעסקאות קומבינציה מורכבות, הפעילות היזמית קריטית להגשמת הזכויות. כך למשל מקום שלא קיימת תוכנית בניין עיר (תב”ע) המקצה זכויות בנייה למגרש. במקרים אלו מקובל כי היזם מתקשר עם הבעלים בהסכם המותנה בשינוי התב”ע, ומתחייב לתכנן תב”ע שתביא לשינוי באחוזי הבנייה במגרש, והצדדים קובעים מראש את חלוקת הזכויות ביניהם בהנחה שהתב”ע תאושר;

התקשרות דיירים בהסכם תמ”א 38 או הסכם פינוי בינוי היא במהותה עסקת קומבינציה, במסגרתה היזם מתחייב להעניק שירותי בנייה לדיירים (בעלי הדירות), בתמורה לקבלת זכויות בנייה, אך התשתית החוקית וכללי המיסוי החלים על התקשרויות אלו שונה, מאחר וקיים אינטרס ציבורי מובהק לקיומן.