רכישה ומכירה של נחלות ומשקים
עסקאות שמבוצעות במגזר החקלאי, לכאורה נחזות להיות כעסקאות דומות לעסקאות מקרקעין במגזר העירוני כגון: מכירה או רכישה של דירת מגורים, משרד, מגרש או מסחר, שרק מושא העסקה משתנה, ולמעשה העסקה מתנהלת באופן דומה. אך המעמיק בכך מבין שהדברים שונים בתכלית השינוי.

מהות זכויות “הבעלות” של משק חקלאי שונות לחלוטין ממהות הזכויות של בעלי נכס במגזר העירוני. כידוע קיימים שני סוגים (עיקריים) של זכויות במקרקעין במגזר העירוני. האחת זכות בעלות והשניה זכות חכירה, וכל התולדות שלהם, זכות לקבלת זכות בעלות או חכירה (במקרים שהזכויות טרם נרשמו בלשכת רשום המקרקעין מכל סיבה שהיא).

במגזר החקלאי – מהות הזכות הנמכרת הינה, בדרך כלל, בר רשות, דהיינו הרשות להחזיק ולהשתמש במשק, מכוח מערכת הסכמים עניפה, כאשר הרשות והזכויות הנלוות מוגדרות באותה במערכת הסכמים.
הסכם מרכזי ונפוץ מכונה “הסכם משולש” והוא מאגד 3 צלעות להסכם אחד. הבעלים של המקרקעין – רמ”י (מינהל מקרקעי ישראל), השוכר- הגוף המיישב בדרך כלל הסוכנות היהודית, והאגודה החקלאית (תאגיד שמרכז חקלאים לצרכי התיישבות ועיבוד חקלאי בנקודה גיאוגרפית ספציפית כגון: מושב) – ברת הרשות בתנאי ההסכם. “בעל” המשק הינו בעל זכות של בר רשות מהאגודה החקלאית שהיא כאמור בעצמה ברת רשות כאמור לעיל.

לקראת ביצוע עסקה במשק החקלאי – על בעל המשק להצטייד באישורי זכויות מטעם כל הגורמים המנויים לעיל המנהלים את רישומי בעלי הזכויות, החל מהאגודה החקלאית שתאשר שהינו בעל המשק ואת הרכב המשק / נחלה (משק חקלאי מורכב בדרך כלל מחלקה א’ הכוללת את השטח המוקצה למגורים בנחלה ושטחים חקלאים נוספים, נחלה ב’ המיועדת לחקלאות בלבד, וחלקה ג’), בנוסף עליו להצטייד באישור זכויות מהסוכנות היהודית, וכמובן מאת הבעלים – רשות מקרקעי ישראל.

במכירת משק חקלאי היה על המוכר לשלם עד לא מזמן דמי הסכמה בשיעור של 33% (+ מע”מ) משווי המקרקעין (ללא הבנוי) לרמ”י. כיום לאור רפורמה אפשר בנסיבות מסוימות לרכוש את זכויות החכירה במשק במשבצת הקרקע המיועדת למגורים שבתוך חלקה א’, בתשלום דמי רכישה בשיעור של 33% (+ מע”מ) משווי חלקת המגורים ללא הבנוי, ובתוספת שווי הפוטנציאל של קרקע זו. תשלום “דמי רכישה” כאמור, במקום “דמי הסכמה” יזכה את הקונה בקבלת הסכם חכירה לדורות על שטח המגורים, ואילו יתרת השטח של המשק תמשיך להתנהג ברמה המשפטית כפי המצב הקיים – כבר רשות. בגין החלק החקלאי בנחלה ישולמו דמי הסכמה.

עסקאות במשקים מדווחות לרשויות מיסוי מקרקעין למעשה ב- 3 חלקים. חלק ראשון הוא דירת המגורים הבנויה בדרך כלל במשק, החלק השני הוא מגרש לבניה או זכויות בניה שיש במשק ושלא נבנו (פיצול בעין של הממכר) והחלק השלישי הוא יתרת הקרקע החקלאית – המשקית.

במכירת המשק נדרשים המוכר והקונה לפעול להעברה ורישום הזכויות בכל המערכות המתוארות- באגודת המושב, בסוכנות היהודית ברשות מקרקעי ישראל, ברשות המקומית וכיו”ב; כאשר לכל רשות נוהלים ודרישות המקובלים אצלה להשלמת העברת הזכויות.
קיימים מרכיבים נוספים שלא פירטנו כאן, כגון האפשרות לפיצול נחלה, פל”ח (פעילות לא חקלאית) בתוך המשק וכדו’.