בשנים האחרונות אנו עדים לשיווק קרקעות לבנייה משותפת, כאשר כל אחד מהרוכשים רוכש חלק קטן מהחלקה; המידע המרכזי הנמסר מהמשווקים הוא כי הקרקע לקראת הפשרה לבנייה בטווח זמנים קצר וקרוב; המשווקים מציפים את הקונים בהדמיות של הבניינים החדשים, ויוצרים תחושה כי התוכנית המפשירה של הקרקע אכן תאושר בסמוך לרכישה, וכי הקבוצה תצא לבנייה בטווח קרוב.

קבוצת הרוכשים, אם כן, קונה מקרקעין תוך ציפייה לשינוי יעוד והפשרתה של הקרקע לבנייה; התשלום ברכישה משקף ומגלם ברובו את הסיכוי הגבוה לכך שיוענקו זכויות בנייה. מה קורה אם בסופו של דבר ובניגוד לצפיות, במקום שהקרקע תופשר לבנייה, יעוד הקרקע ישתנה ליעוד ציבורי, כגון פארק או גן לאומי או בדומה לכך. סביר להניח כי שווי הקרקע, לאחר השינוי התכנוני, והתנפצות הציפיות לבנייה, הופך לזניח ונפגע באופן ניכר.

האם הרוכשים יהיו זכאים לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע עם פרסום התוכנית ?

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה:

מהי ירידת ערך מקרקעין – סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע

“נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.”

הוראת הסעיף באה, על פניו, להעניק פיצוי למי שמקרקעין שבבעלותו נפגעו כתוצאה מאישור תוכנית (תב”ע או תוכנית מחוזית וכיו”ב);

לגבי קבוצת הרוכשים שתוארה לעיל, סביר להניח כי שווי הקרקע בעת רכישתה היה גבוה באופן משמעותי מערכה של קרקע שאינה זכאית לזכויות בנייה (כגון קרקע חקלאית); השווי שמשולם על ידי חברי הקבוצה מבטא את הצפייה והפוטנציאל להפיכתה למתאימה לבנייה;

השאלה שהתעוררה בשנים האחרונות, הייתה האם נכון להטיל על המדינה את החובה לפצות בגין פגיעה בשווי כאשר השווי מגלם זכויות עתידיות שטרם התקבלו בפועל.

עד כה, רווחה בציבור הדעה, כי במידה ויחול שינוי לרעה בתכונות הקרקע באופן שימנע קידום הליכים תכנוניים לקבלת זכויות בנייה במקרקעין, וכתוצאה מכך יפחת ערכם של המקרקעין, יהיו הבעלים זכאים לקבלת פיצוי בגובה הנזק שנגרם להם מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעניין בר”מ 10212/16 דלי דליה ואח’ נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (להלן: “דלי דליה”), חטיבת קרקע בעיר הרצליה שינתה את ייעודה בתוכנית בניין עיר להקמת מרכז מסחרי הידוע כקניון שבעת הכוכבים; קרקע סמוכה וצמודה, הפכה במסגרת אותה התוכנית – לפארק עירוני. בעלי הזכויות בקרקע שהפכה לפארק תבעו על ירידת הערך של המקרקעין שבבעלותם.

חשוב להבין כי תביעה לירידת ערך, אין פירושה קבלת פיצוי על כך שהקרקע לא זכתה לקבלת זכויות בנייה במסגרת התוכנית, בניגוד לקרקע סמוכה שבעליה מן הסתם התעשרו באופן ניכר כאשר קיבלו זכויות לבניית קניון, אלא קבלת פיצוי בשל כך ששווי הקרקע בטרם אושרה התוכנית היה גבוה משווי הקרקע לאחר אישורה של התוכנית, כנובע מהעובדה שהקרקע הפכה לפארק ציבורי.

השאלה שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם קיימת ירידת ערך במובן סעיף 197 לחוק ? האם כאשר קיימת צפייה לשינוי יעוד המקרקעין, צפייה שאינה מתממשת בתוכנית, יש להעניק פיצוי, האם פוטנציאל תכנוני הוא בגדר תכונות הקרקע הכלולות והמחייבות הטלת אחריות לפיצוי על וועדות התכנון השונות כאשר פוטנציאל זה נפגע בעת פרסום התוכנית ?

בעניין דלי דליה, פסק בית המשפט כי על אף שבפועל שווי המקרקעין פחת באופן ניכר, סעיף 197 אינו מחייב בתשלום פיצוי לבעלי הקרקע, משום שהקרקע שבבעלותם הייתה חקלאית ללא זכויות בנייה עוד בטרם אישור התוכנית החדשה. זאת כאמור על אף שאישור התוכנית הביא לכך ששווי הקרקע לאחר אישור התוכנית נפגע ופחת באופן ניכר ומשמעותי.

לעמדתנו, פסיקתו של בית המשפט הפכה את סעיף 197 הבא לכאורה להעניק פיצוי בגין קרקע שנפגעה מתכנית, למעין אות מתה, ואשר מעתה ואילך עשוי להיות מיושם במקרים מצומצמים וזניחים בלבד, תוך פגיעה באפשרות כי מתן הפיצוי ישמש מכשיר דינמי במציאות הנדלני”ת העכשווית, לחלוקה שוויונית ברמה מסוימת של העושר הנובע מהענקת זכויות בתוכנית. מנגנון יעיל וצודק יותר, היה קובע כי מי שזכה לקבלת זכויות לבניית קניון, יפצה את בעלי הזכויות שהמתחם שבבעלותם הפך לפארק במסגרת אותה התוכנית.

הפסיקה עלולה גם להכשיר “הפקעה” דה פקטו של קרקעות פרטיות לצרכים ציבוריים, כגון פיתוח פארקים, שמורות טבע ועוד, מבלי שיינתן פיצוי ראוי ומלא לבעלי הזכויות, זאת מאחר שההפקעה לא בוצעה באופן שגרתי, אלא באמצעות תוכנית מתאר המשנה את שינוי היעוד של המקרקעין.