גופים מסוימים שאין עיסוקם השוטף הוא בניהול מקצועי של נכסי מקרקעין או משפחות שמחזיקות היסטורית בנכסי מקרקעין שונים, אם כאלו שהתקבלו בירושה או אחרים המוחזקים באותו אופן מכוח האינרציה של החיים או מהפחד משינוי – למעשה אינם ממשים את הפוטנציאל הגלום בנכסיהם, מפסידים תשואה שנתית שוטפת על הנכסים ובדרך כלל גם בטווח הארוך אינם ממשים את מלוא פוטנציאל ההון המצוי תחת ידיהם, ובשורה התחתונה מפסידים כסף.
מתוך עיון במקרים שונים שהגיעו לשולחננו במשך שנים רבות איתרנו לכאורה את החסמים שונים לחוסר מימוש הפוטנציאל הגלום בנכסים – הן התשואה השוטפת מהנכסים והן גידול ההון באופן יחסי לאלטרנטיבות הקיימות והנגישות לאותם לקוחות.
במסמך זה ננסה לפרט את עצותינו לאותם גופים או משפחות שמחזיקות במשותף בנכסי מקרקעין שונים ומגוונים (להלן – תיק נדל”ן) ובדרכים שלדעתנו עליהם לנקוט על מנת לממש את מלוא הפוטנציאל הגלום בנכסיהם, באופן שייתן להם רווחה כלכלית מקסימאלית.
החסמים והדרכים להתגבר עליהם

  1. החסם הראשון שאיתרנו והוא משליך על כל יתר החסמים הוא – היחס רגשי שיש לאדם כלפי נכסיו. חלק מהנכסים התקבלו בירושה או שמוחזקים במשך שנים רבות לפעמים עשרות שנים בידי המשפחה / הגוף, וקשה למי שמקבל החלטות באותו זמן להחליט שנכס שהוחזק באופן מסוים עשרות שנים, יימכר או ייהרס, ולכן יש נטייה מוגברת לדחות את ההחלטה להתעסק בעניין זה.נוסף על כך היא התפיסה הרומנטית והמסורתית שנכס מקרקעין לא מוכרים. תפיסה שורשית עמוקה של הציבור שנחלת אבות לא מוכרים, מוטבע בשורש העם היהודי. הקשר של האדם עם האדמה ועם המקרקעין שבבעלותו הוא עמוק ומורכב. אין מסמך זה בא להסביר את הסיבות האנתרופולוגיות של התופעה – אלא להצביע עליה.

    ועוד. תפיסה תרבותית בישראל שהחזקת נדלן (רובה למגורים) היא תמיד טובה לטווח הארוך – אם הילד / הנכד ירצה להתחתן שיהיה לו היכן לגור – לא משנה בן כמה הנכד. התנהגות “העדר” המוכרת בישראל מובילה את כל מי שיש לו כסף פנוי לשאוף לרכוש דירת מגורים ומי שיש לו כבר דירות מגורים – לא מוכר אותם למרות התמריצים והמיסוי השלילי החל עליה עוד ועוד.

    העלאת עובדות פשוטות זו למודעות מסייעת להתבונן בתיק הנדל”ן למרות שהינו איגוד של נכסים מוחשיים, מבנים, בניינים או מגרשים כפי שמסתכלים על כל תיק השקעות שהוא כגון: תיק ניירות ערך המחוזקות על ידי הציבור – כלפיהם בדרך כלל לא מתפתח יחס רגשי כלשהו. תיק ניירות ערך אינו מוחשי ומי שמנהל תיק ניירות ערך בודק את התשואה שיש לו מהתיק בכל פרק זמן מסוים ומחליט לפי הבנתו או בסיוע מומחים לשנות פוזיציה באחזקות של תיק ני”ע.

    מומלץ לכל גוף כאמור המחזיק בתיק נדל”ן לשאול את עצמו שאלה זו, ולוודא שהתשובה שהוא נותן לעצמו איננה מושפעת מיחס רגשי אישי שיש לו בנכסים או מהשפעות שורשיות רומנטיות. הכנסת אספקטים רגשיים לקבלת ההחלטות הרבה פעמים גורמת לשיבוש שיקול הדעת אילו לא היו אספקטים רגשיים.

    שונה בתכלית השינוי הדבר כאשר מדובר בדירת מגוריו של האדם ומשפחתו, שם בהחלט יש מקום להכנסת שיקולים רגשיים, אישיים משפחתיים במקום שבו האדם מעוניין לגדל את ילדיו, ולפיכך בוחר את סביבתו ואת אופי המגורים שלו, את הרמה הסוציו- אקונומית של שכונת מגוריו, ולאו דווקא לפי שיקולים של כדאיות כלכלית ותשואה. השלכה של שיקולים אלו על כל תיק הנדל”ן של האדם – דהיינו, נכסים שהוא רוכש או מחזיק להשקעה היא טעות מרה שצריך להיות ערים לה כאמור לעיל.

  2. מדידה כאמצעי הכרחי לקבלת החלטות – חסם נוסף, הוא חוסר המדידה של הפעילות הכספית של תיק הנדל”ן ו/או הפוטנציאל הגלום של תיק הנדל”ן. בגופים לא מנוהלים מקצועית, לא עורכים שומות לנכסים אחת לתקופה על מנת להבין את התשואה של הנכסים, ולא מנתחים כתוצאה מכך את ההשקעות בתיק הנדל”ן שלהם לטווח הקצר הבינוני והארוך.למעשה, אופן הניהול של תיק הנדל”ן איננו מקצועי או סמי מקצועי. מנהלי תיק הנדל”ן אינם מתייחסים אל תיק ההשקעות כאפיק השקעה ארוך טווח ובינוני שפועל במקביל לאפיקי השקעה אחרים שבדרך כלל הציבור מחזיק באופן ישיר או דרך קרנות הפנסיה.

    נדרשת הבנה עקרונית כי יש להכניס לתוך מנגנון קבלת ההחלטות (או אי קבלת החלטות) כלים בסיסיים של ניתוח כלכלי של הביצועים של תיק הנדל”ן. יישום מנגנונים פשוטים כאלו בהחלט עשוי לשנות את דפוס החשיבה.

  3. רובד נוסף של אתגר הוא נכסים משותפים שמוחזקים על ידי כמה יחידים שנתקבלו בירושה או בדרך אחרת.אם לא די היה בחסמים המנויים לעיל, ברגע שהנכסים גם מוחזקים על ידי מספר יחידים בשותפויות כאלו ו/או אחרות חלקם מורכבות יותר וחלקן מורכבות פחות, היחידים במשפחה לא רוצים לגעת בעניין בנוסף גם מסיבות משפחתיות.

    אמנם יש פעמים ששיתוף או שותפות בנכס מובילה להשבחה בבחינת טובים השניים מהאחד, ואנו רואים שמוקמות חדשות לבקרים שותפויות במקרקעין על ידי קבוצות רכישה ו/או על ידי שותפויות אד הוק לביצוע פרויקט מסוים.

    אולם אין לטעות, ברוב המקרים אם השיתוף אינו מבוסס על היתרונות היחסיים שיש לכל שותף בשותפות אז אין יתרון להחזקת נכס בשותפות אלא בהכרח להיפך, יש יתרון בפירוק השיתוף באופן מושכל ומתוכן במשך תקופה ארוכה (משיקולי מס) ולא בשעת לחץ כשמתעורר צורך לאחד השותפים להשתמש בכסף ולממש את תיק המקרקעין או נכס מנכסיו.

    כמובן שחס וחלילה בעת סכסוך בין השותפים או אילוץ של שותף אחד לממש נכס מסיבות אישיות באופן שישפיע על יתר השותפים במכירה או ברכישה של החלקים של השותף – לא תמיד במועד נוח להם, הדבר יוצר מתח רב (גם אם לא מגיע לכדי סכסוך משפטי) וכולם צריכים לספוג הפסדים, או שהצד המבקש לממש סופג את כל ההפסדים לבדו.

    חשוב לזכור בעת מימוש מהיר – תמיד כמעט יש הפסדים, וחוסר גמישות בתכנון המימוש לא רק מהפן העסקי אלא גם מהפן המיסויי.

הפתרון ההוליסטי
הדרך שיש לסייע ולהנחות את הגופים / המשפחות הללו היא בניית אסטרטגיית פעולה הוליסטית אישית הנתפרת במיוחד עבור אותו גוף או משפחה, ומשכלל בתוכו את כל הצרכים של המשפחה, הנתונים הרלוונטיים הקנייניים שיש בתיק הנדל”ן תוך ניתוח המצב לאור כל דיני המקרקעין, דיני הירושה / מתנה, דיני התכנון השונים לרבות היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין, וכל הדינים האזרחים המסחריים הרלוונטיים.
רק גורם אחד שמרכז אצלו את כל המידע הרלוונטי, האישי, הקנייני, והצרכים, ושיש לו את הידיעות הנרחבות בכל הדינים והחוקים המפורטים לעיל, יכול לבנות אסטרטגית פעולה מבוססת וראויה שתוביל בהכרח למקסום הרווחים שיש בתיק הנדל”ן.

חוסר ידיעה על האפשרויות המגוונות והכלים השונים שיש לביצוע השבחה של נכסים- תכנונית, רישומית, קניינית, מיסוית יוביל לבניית אסטרטגיה חלקית וחסרה, שלא תביא למקסום המיוחל.

מומחיותו של אותו גוף מייעץ היא קריטית, עליו להבין ברוב המקרים: בדיני חברות במיסוי (מיסוי מקרקעין, חברות, מס הכנסה, מע”מ), דיני ירושה, דיני שיעבודים ופירוק חברות. ייתכן שהגוף המייעץ יצטרך להיעזר במומחים ספציפיים לנושא מסוים, אולם עליו לאתר את כל השאלות הרלוונטיות כדי למצוא תשובות ולבנות את האסטרטגיה הנכונה לפי הצרכים של המשפחה והדינים הרלוונטיים הקיימים.

כמובן שלמרכיב הזמן יש השפעה רבה גם כן, בניית אסטרטגיה לכמה שנים קדימה עשויה בהחלט לחסוך לא מעט כספים מתיק הנדל”ן.

ההבנה ששיתוף במקרקעין אם אין לה צורך כלכלי היא בהכרח עלולה להוביל לפגיעה בשווי המקרקעין בעת הצורך למימוש מהיר של אחד השותפים, לא רק לשותף שנאלץ לממש, אלא לכולם. אפשר בהחלט אם יש רצון וצורך בכך, להחזיק בנכסים בנפרד ולנהל אותם במשותף. זה יאפשר נוחות בניהול וגמישות במימוש.

מי שאיננו מנהל מקצועית את נכסיו, איננו מודע וחשוף לפתרונות יצירתיים (שאגב משתנים מעת לעת בשל רגולציה כללית ואו נקודתית) בניהול ובהחזקת נכסיו באופן שייטב איתו. חוסר המודעות מונעת ממנו מלנקוט פעולה, שאילולא ידע את האפשרויות –כאדם הסביר היה נוקט בהם – גם אם אינו משקיע נדלנ”י מתוחכם.

הטעות לחשוב שבשל מורכבות האסטרטגיה ובנייתה, שאורכת זמן לא מבוטל ושלא תמיד ניתנת לעיקול בהתחלה, יש להשקיע כסף רב בקבלת הייעוץ, מתוך ספקות לגבי התמורה שתתקבל מאותו ייעוץ, היא עמדה שיש להימנע ממנה. אנשים נוטים לפשטנות מחשבתית כדי להבין את המובן והמוכר, ולא להיכנס למקומות שאינם מוכרים, ובכך אינם מקדמים את האינטרס של עצמם.

יועץ טוב הוא יועץ שנותן פתרון אישי לכל תיק שמגיע אליו ולא מכניס את הכל לתבניות מוכנות מראש. הכלים העומדים לרשותו הם רבים ומגוונים, מדינים שונים ומעולמות שונים, הוא יצירתי במחשבתו וביישומו את האסטרטגיה, הוא רגיש גם לצרכים ולתקציב של כל תיק נדל”ן וכן לרגישויות המשפחתיות בין היחידים השותפים בתיק הנדל”ן. מטרתו אחת – להשיא את התשואה והשווי של תיק הנדל”ן לטובת כל הבעלים.

האלטרנטיבה של הותרת המצב כפי שהוא, תביא בהכרח (אם לא בהווה, בעתיד) לביצוע פעולות בתיק הנדל”ן ללא אסטרטגיה, ללא הכנה, בלחץ של זמן – תוך אובדן והפסד של כסף רב, פעמים רב מידי.

למי דרושה אסטרטגיה?
בניית האסטרטגיה למעשה דרושה לכל אחד – החל מיחיד שמחזיק נדל”ן להשקעה, (כלומר הוא אינו מתגורר בנכס / או מתכוון להתגורר בו) של נכס אחד או יותר, וכלה במשפחות / גופים שמחזיקים נכסים רבים בשותפויות מגוונות באחזקות שונות, באחוזים שונים, בחלקים שונים, באחזקות ישירות או דרך איגודי מקרקעין או חברות בית וכדו’. לכל אחד מאלו אנו ממליצים לרכז את כל החומר שיש להם על תיק הנדל”ן שלהם (הכל כולל הכל) ולסור לקבלת ייעוץ על אופן ההשקעות שלהם בתיק הנדל”ן.
בהצלחה.