רכישת דירה מקבלן היא אחת העסקאות הנפוצות ביותר, ועל אף שיש לה גוון של עסקה שגרתית, הנה מורכבת מאד וכוללת מגוון רחב של היבטים מסחריים, תכנוניים ומשפטיים, מהסיבה שהקונה רוכש “דירה על הנייר” -דירה שטרם נבנתה בבניין העתיד לקום.
כדי לשמור על זכויות הקונה יש לבחון תחילה מיהו הקבלן – יזם העומד מאחורי הפרויקט. יש לבדוק האם הקבלן בעל רקורד בבניית בניינים דומים, האם יש לו הון מתאים לצורך הבנייה, האם יקבל ליווי בנקאי מתאים, מהו הניסיון של הקבלן והאם עסקאות קודמות שלו הסתיימו במועד ובהצלחה.
כאשר הקונה מביע רצונו לרכישת דירה בפרויקט, לרוב משרד המכירות של הקבלן עורך עמו מסמך הקרוי ‘הצעת רכישה’ בה מרוכזים פרטי הדירה והצמדותיה, מחיר הדירה, מנגנון הצמדה ושלבי התשלום, ומוגדר פרק זמן שבו הקונה פונה לקבלת ייעוץ משפטי על מנת לבחון את ההסכם ויתר פרטי ההתקשרות.

עו”ד מטעם הקונה אמור לבדוק מספר נושאים חשובים:

מהן הזכויות של הקבלן בקרקע עליה יוקם הבניין העתידי, האם לקבלן זכויות בעלות, חכירה, או שאולי הקבלן התקשר בעסקת קומבינציה בקשר לקרקע עליה בונים.

האם קיים היתר בנייה לבניין, ובמידה ולא כיצד להבטיח את זכויות הקונה בנסיבות בהן לא יתקבל היתר בנייה, או שהיתר הבנייה בסופו של דבר יהיה שונה מכפי שהוצג והובטח לקונה. עיון בתשריטי הדירה והמפרט –בחינת שטח הדירה, האם מופיעים פרטי המחסן, החנייה המרפסת (במידה ונרכשים).

מהי הסביבה התכנונית שבו הבניין עומד לקום, ומה השפעת התכנון הסביבתי על הבניין והדירה. לרוב במשרד המכירות לא ידגישו חסרונות שיש למיקום של הדירה / הבניין, ויותירו את הבדיקה לפתחו של הקונה.

כיצד מובטח כספו של הקונה? שהרי הקונה משקיע את מיטב כספו טרם בנייתה של הדירה. יש לבדוק כיצד יובטח כספו של הקונה אם הקבלן לא יתקדם בבנייה. האם קיים בנק מלווה לפרויקט, והאם הקונה זכאי לקבלת ערבויות חוק המכר מהקבלן ומאיזה סוג של ערובה?

ולבסוף כמובן, בדיקת תנאי הסכם המכר, ובמידת הצורך עריכת שינוים בהסכם שיבטיחו את זכויות הקונה בכל ההביטים, המסחריים, התכנוניים והמשפטיים;

לסיכום, רכישת דירה מקבלן היא עסקה מקובלת שנראית פשוטה ושאינה מצריכה מומחיות, אולם היא דורשת בקיאות וניסיון, ומומלץ מאד להיעזר בעו”ד הבקיא בתחום כדי להגן על זכויות הקונה בכל ההיבטים.