קניית דירה היא לרוב העסקה הגדולה ביותר של אדם ממוצע, במיוחד לנוכח מצב המחירים הגואה בישראל. בעסקאות לרכישת דירה יד שנייה הדירה אמנם קיימת וניתן לבחון אותה פיסית, אך מוטלת חובת זהירות ובדיקה על הקונים, כדי לשמור על זכויותיהם וכספם בהתקשרות החוזית מול המוכר.
ראשית, יש לבדוק ולהתייחס לאילוצים הפיננסים של הרוכש, שכן ברוב המקרים מדובר במשפרי דיור והקונה מסתמך על הון שמקורו במכירת דירה אחרת שבבעלותו, וכן על השלמת התמורה מהלוואה מובטחת במשכנתא. לאחר שווידאנו שהרכישה מבחינה תזרימית אפשרית נתחיל בבדיקה של הנכס הספציפי.
תחילה על הקונה לבדוק את מקור הזכויות של המוכר. האם זכויות המוכר רשומות בנסח המקרקעין (טאבו), האם ברשות מקרקעי ישראל או שמא “בחברה משכנת”. אם המוכר בעל ייפוי כוח מהבעלים הרשומים, חובה לבדוק האם ייפוי הכוח טוב דיו לצורך רישום בטאבו.
ככל שרישום הזכויות מורכב יותר אופי הבדיקות משתנה ומצריך בקיאות וקבלת תשובות ומסמכים להוכחת מקור הזכויות.
בבניין משותף יש לבדוק את תשריט וצו הבית המשותף וכן את הוראות תקנון הבית המשותף כדי לבחון התאמה להיתר הבנייה והאם קיימות הוראות מגבילות או אחרות החלות על הדירה הנרכשת. במקרים אחרים יש לבדוק את ייחוד הזכויות בדירה למוכר.
במובן התכנוני, צריך לבדוק האם הדירה בנויה בהתאם להיתר בנייה, האם בדירה נסגרו מרפסות שהיו אמורות להיות פתוחות, שמא מחסן הפך לחלק אינטגראלי מהדירה המוצגת לקונה וכיו”ב.
חשוב גם להעריך את נטל המיסוי וההיטלים שיוטלו על המוכר במכירת הדירה ולהבטיח חוזית בדרך כלל באמצעות פיקדונות בנאמנות, שהמוכר יעמוד בתשלומים המתחייבים במועדים החוקים, על מנת שלא לעכב מתן אישורים להעברת הזכויות בדירה על שם הקונה.
במידה ורשומה משכנתא או שהוטל עיקול על הדירה, יש כמובן להגיע להסדר מתאים בהסכם לגבי אופן ביטול המשכנתא או העיקול, באופן שהקונה יוכל לשלוט על הליך הביטול, כך שהזכויות בדירה תהיינה חופשיות מחובות של המוכר; מנגד, הקונה צריך להבטיח שהוא עצמו יוכל לקבל משכנתא, ושניתן יהיה לרשום הערה לטובת הבנק מטעמו, ובסופו של דבר לרשום את זכויותיו בצורה המיטבית בלשכת רישום המקרקעין.
כל ניהול המו”מ עם המוכר שם בחשיבות עליונה את התוצאה הסופית המיוחלת שהדירה תירשם על שם הקונה בצורה הטובה ביותר בלשכת רישום המקרקעין.